香港地產殼股陷暴跌迷霧 萬達商業(yè)地產等遭“腰斬”

　　何去何從

　　事實上，在過去的兩年中，在融資受限的情況下，包括“招保萬金”等在內的大型房企蜂擁而至香港，搶購殼資源，試圖打開海外融資通道。

　　而這一過程大致經歷了三個階段。

　　第一波始于2012年，以招保萬金為代表。2012年5月，招商地產、萬科先后公布收購香港上市公司控股權的公告。當年7月，金地集團公告以總對價約16.54億港元購買星獅地產56.05%的股份。

　　而2013年，以未上市的綠地集團和萬達為代表的內地房企掀起了第二波購買潮。2013年4月，萬達以6.74億港元總價買下香港恒力地產65%的股權，而后名為“萬達商業(yè)地產”。5月，綠地以約30億港元的代價認購盛高增發(fā)的普通股及無投票權可換股優(yōu)先股，后更名為綠地香港。中糧集團、朗詩地產等隨后跟進。

　　2014年，這一勢頭沒有停止。2月18日，綠景地產控股有限公司收購了新澤控股。4月10日，浙江海亮地產集團把香港上市的科浪國際控股收編。

　　招商證券(香港)研究部副總裁、香港及海外地產行業(yè)首席分析師段斐欽在接受經濟觀察報采訪時表示，之所以會出現(xiàn)內地房企香港買殼潮，是因為部分A股地產企業(yè)由于在宏觀調控地產企業(yè)不能再融資的背景下，迫切需要通過港股資本市場建立新的融資平臺，而通過“殼”資源往往是最易實現(xiàn)的路徑。

　　在段斐欽看來，房地產行業(yè)仍處于宏觀調控的背景下，部分地產企業(yè)的經營能力與資產價值嚴重不匹配，但資產價值實現(xiàn)依托既有的內部能力已難以實現(xiàn)，從而尋求外部因素的介入。

　　要打通香港融資平臺，相較于港股IPO的“持久戰(zhàn)”，買殼上市也就成了不錯的選擇。

　　不過，從現(xiàn)在來看，這一買殼風有漸漸平息之勢。畢竟，在萬達和綠地之后，內地大型房企大多已完成在香港的買殼，后面小房企的跟風對市場已無太大影響。

　　一殼平臺公司高管在接受經濟觀察報采訪時表示，單純的殼平臺沒有規(guī)模，就沒有融資能力，也談不上造血功能，再好的殼也將失去意義。

　　至于買了殼之后又將如何，現(xiàn)在暫時難以判斷。畢竟，受制于香港方面的規(guī)定，絕大多數(shù)房企難以在買殼后24個月內，向殼公司大規(guī)模注入資產以實現(xiàn)再融資。

　　從目前來看，可以借鑒的案例是招商局置地。

　　為盡快打通海外融資渠道，招商地產2013年4月份啟動了對招商局置地的重組，注入位于廣州、南京、佛山、重慶4城市的8個地產項目，總建筑面積達538萬平方米，價值61.7億港元。

　　在重組完成僅一個多月，2013年12月12日，招商地產公告稱，其控股子公司招商局置地發(fā)行的5億美元信用增強債券，已獲得香港聯(lián)合交易所批準上市及買賣。據(jù)悉，該美元債券的期限為 5年，票面利率為4.021%，遠低于目前國內銀行10%左右的貸款利率。“通過重組，公司成為港股上市的紅籌房地產公司，真正具備了海外融資的能力。”招商局置地財務總監(jiān)余志良對外表示，重組配套融資是其海外融資的第一步;而資產注入后，公司股東權益得到提高，負債率下降，又給發(fā)行債券騰出了空間，是為第二步融資。

　　即便如此，并不是所有房企都能采取類似招商地產的注資舉動。由于自身條件限制，2012年在香港借殼的萬科和金地并未采取類似的舉動。

　　根據(jù)2006年商務部、證監(jiān)會、外管局等六部門聯(lián)合發(fā)布的《關于外國投資者并購境內企業(yè)的規(guī)定》(“10號文”)，如果要把境內資產注入到境外上市公司必須滿足一些條件。

　　而招商地產此次注入東力的資產在選擇標準上是按照“在境外運營滿三年的資產”，遵循了1997年的“紅籌指引”。資料顯示，1997年6月20日，國務院公布《關于進一步加強在境外發(fā)行股票和上市管理的通知》(簡稱“九七紅籌指引”)，規(guī)定境內資產出境后滿三年方可上市，而對于設立時即在境外的資產并沒有特別要求。