看萬科怎么做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 已自己定位城鎮(zhèn)化配套運營商

 　　可能很多業(yè)內(nèi)人士難以置信，萬科怎么會做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)?其實，已經(jīng)把自己定位為“城鎮(zhèn)化配套運營商”的萬科，進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是無可回避的選擇，只要看看萬科目前最強勁的競爭對手綠地如山呼海嘯般進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域就不難理解了。

　　事實上，萬科在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)開始大手筆布局，并已經(jīng)出現(xiàn)幾個產(chǎn)品雛形。以萬科的學(xué)習(xí)能力，未來進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還有很大的想象空間，但更重要的是，萬科經(jīng)理人必須理清總體思路，在金融、專業(yè)和產(chǎn)業(yè)方面有更多的想法，而不是僅僅進行機會性進入。

　　僅在4月份，就有3個消息跟萬科的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)圖謀息息相關(guān)。

　　其一是北京萬科總經(jīng)理毛大慶在非正式場合對一票媒體朋友透露，說正在跟廊坊市政府討論建倉儲物流的事情。目前，萬科已經(jīng)引入了包括黑石在內(nèi)的海外基金成為戰(zhàn)略伙伴，這些基金正在覬覦中國日益升溫的物流地產(chǎn)。

　　毛大慶說，中國電子商務(wù)還處于初級發(fā)展階段，物流地產(chǎn)圍繞大都市周圍的高鐵、機場布局，空間很大。特別是近期京津冀一體化背后的城市群建設(shè)將給物流地產(chǎn)帶來很多想象空間。金融化、專業(yè)化將是萬科選擇做物流地產(chǎn)的方式，“萬科不會靠這個圈地，如果要做，萬科會中規(guī)中矩地踏實去做。”他透露，萬科正在與黑石洽談合作，向全球物流地產(chǎn)老大普洛斯學(xué)習(xí)。“找地蓋房是我們的基本能力，上游引入基金、下游有商戶，我們用品牌優(yōu)勢做服務(wù)商，這是我們的思路”。

　　這個思路應(yīng)該說是很靠譜的。傳統(tǒng)地產(chǎn)的利潤率正在下降，而物流地產(chǎn)的租金回報加土地升值回報則正在迅速上升，在這種此消彼長的空間中不難發(fā)現(xiàn)投資機會。特別是萬科規(guī)模做大之后，每個城市各個項目的業(yè)主以及產(chǎn)業(yè)鏈上下游的合作伙伴都會對“最后一公里”的物流服務(wù)需求升溫，這本身就容易積累起量的優(yōu)勢。

　　物流地產(chǎn)對于資產(chǎn)管理和資本運作要求甚高，符合萬科更長期的成長愿景，尤其最近引來的鐵獅門、黑石等海外基金，都是這方面的好手，萬科能夠從中學(xué)習(xí)到很多。一位產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商就對中國房地產(chǎn)報記者表示，這些年可以很明顯看到，職業(yè)經(jīng)理人驅(qū)動下的萬科學(xué)習(xí)和試錯能力很強，這從商業(yè)地產(chǎn)就能看出來。從住宅到商業(yè)地產(chǎn)的過渡，已經(jīng)為萬科積累了很多經(jīng)驗教訓(xùn)，這些都能夠增加其進一步殺入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的底氣。

　　其二是萬科在深圳前海建設(shè)的企業(yè)公館項目啟動了首批客戶簽約入駐儀式。這個項目是BOT模式，即由萬科建設(shè)并運營一段時間后交給政府，對于有意進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的萬科而言，是個很好的練手機會。從首批客戶的名單來看，萬科這個起點還是很高大上的——匯豐銀行、恒生銀行、亞洲保理、前海人壽、中國移動、工商銀行等多家知名企業(yè)都將進駐萬科企業(yè)公館。

　　萬科總裁郁亮表示，未來簽約進駐的企業(yè)還包括建設(shè)銀行、招商銀行、平安銀行、華夏銀行等，所有簽約企業(yè)當(dāng)中，港資和外資企業(yè)占比超過30%。截至簽約儀式當(dāng)天，實際已與萬科簽署進駐意向協(xié)議的企業(yè)共有20余家，占首期西區(qū)可租賃總樓棟數(shù)的六成以上。

　　目前來看，簽約企業(yè)覆蓋了金融創(chuàng)新、現(xiàn)代物流、信息科技、文化產(chǎn)業(yè)、專業(yè)服務(wù)等多個產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，已初步形成了前海首個產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，而且后續(xù)的需求仍然相當(dāng)火爆。

　　此外，萬科還在去年斥資54億元拿下深圳留仙洞三幅地塊，將打造以總部基地為核心的產(chǎn)業(yè)綜合體項目。這個項目顯然是以前海企業(yè)公館為范本的，其中的產(chǎn)業(yè)總部基地也是類似BOT模式，租售對象是所從事領(lǐng)域?qū)儆谏?、新能源、互?lián)網(wǎng)、新材料、新一代信息技術(shù)、文化創(chuàng)意等六大類戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)范圍的企業(yè)。而主要的盈利點則是剩下的公寓、酒店、商業(yè)配套的開發(fā)。

　　萬科做這種總部基地有一定的優(yōu)勢。畢竟，以上海虹橋萬科中心為代表的各地寫字樓開發(fā)已經(jīng)成為萬科一個規(guī)?；臉I(yè)務(wù)，對商務(wù)辦公空間的營造已經(jīng)駕輕就熟。而且，萬科的物業(yè)服務(wù)和社區(qū)商業(yè)配套服務(wù)也有了相當(dāng)?shù)乃疁?zhǔn)，其著名的“四菜一湯”，包括社區(qū)金融、便利店、超市以及萬科第五食堂等都能夠給產(chǎn)業(yè)園區(qū)帶來優(yōu)良且可控的服務(wù)氛圍。

　　其三是東莞萬科商管公司總經(jīng)理楊衛(wèi)東對媒體透露，萬科不排除未來會涉足東莞的工業(yè)地產(chǎn)和科技園項目。這番表態(tài)當(dāng)然不是空穴來風(fēng)。目前，深圳、東莞等地新增建設(shè)用地已經(jīng)很有限，盤活存量將成為未來一段時間城市建設(shè)的主題，尤其如火如荼的“三舊改造”，讓很多工業(yè)用地變得炙手可熱。

　　東莞“三舊改造”政策首次引入“工業(yè)地產(chǎn)”概念，鼓勵工業(yè)用地做產(chǎn)業(yè)升級類項目和生產(chǎn)研發(fā)類總部，占地15畝且容積率1.5及以上的舊改項目，改造后建成的工業(yè)大廈等可分割出售產(chǎn)權(quán)。更誘人的是，東莞鼓勵對舊廠房用地的整合改造，舊廠房用地改造成工業(yè)用地不僅可享受專項資金補貼，還可免交土地出讓金，容積率也可不設(shè)上限。

　　在東莞，萬科完全可以和一些當(dāng)?shù)氐膹S房地主達成合作協(xié)議，或收購、或入股、或代建，拓展這方面的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，未來確實有很大的想象空間。

　　除此之外，萬科還有兩個非常值得關(guān)注的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目。

　　第一個是青島國家廣告產(chǎn)業(yè)園，算是文創(chuàng)園區(qū)，位于青島城陽區(qū)。萬科對這個項目寄予厚望，從項目定位、規(guī)劃設(shè)計、功能架構(gòu)、業(yè)態(tài)分布等多方面投入了大量精力和資源，聘請了享譽國際的荷蘭最大設(shè)計公司KCAP擔(dān)綱規(guī)劃設(shè)計，借鑒紐約蘇活區(qū)、巴塞羅那22開放式園區(qū)理念，將項目建設(shè)成為全開放式BLOCK商務(wù)街區(qū)。目前，園區(qū)入駐企業(yè)23家，其中廣告相關(guān)企業(yè)6家。按照萬科的預(yù)計，未來將入駐文化創(chuàng)意、廣告、影視制作、動畫科技、新媒體研發(fā)等產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)800家，吸納高端人才1萬人。

　　第二個是萬科鄭州全球高新智慧產(chǎn)業(yè)園。這個項目是萬科與河南本地龍頭企業(yè)美景集團合資開發(fā)的，根據(jù)其官方介紹，定位鎖定國際高端產(chǎn)業(yè)，致力于打造“功能混合”的科技城，包含一定的人文情懷和生態(tài)理念，將引進德國及國內(nèi)優(yōu)質(zhì)高新技術(shù)企業(yè)，在中原地區(qū)打造首個理念為“智力、智能、智造”的高端智慧型生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，有效提升高新區(qū)區(qū)域經(jīng)濟活力。

　　美景集團本身就涉足科技園開發(fā)，還在去年與萬科成立合資公司萬科美景?？梢灶A(yù)見，萬科美景除了在住宅領(lǐng)域強強聯(lián)手搶占市場之外，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域也有很廣闊的合作空間。

　　就以上這些項目情況來看，萬科的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)布局還是零星的、機會型的，不成系統(tǒng)，邏輯也未必很清楚。一位前萬科人士對中國房地產(chǎn)報記者稱，萬科目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的項目還很不成型，仍處于前期試錯階段，各地公司有一定權(quán)限各做各的，有點像早期商業(yè)地產(chǎn)的打法。盡管大勢所趨無可回避，但究竟是像綠地這樣產(chǎn)城互動大規(guī)模開發(fā)，還是開拓自己獨有的運作模式，萬科仍應(yīng)該在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面有更多的思考。