商業(yè)地產(chǎn)投資三要素：地段價(jià)值、主題定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃

　　需要強(qiáng)調(diào)的是，地段價(jià)值并非是一塵不變的。交通配套設(shè)施、自然資源、社會(huì)因素隨著時(shí)間的推移，其中任何一個(gè)因素發(fā)生變化，就有可能改變其地段價(jià)值。所以在判斷一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，要以前瞻性的眼光來看待其投資價(jià)值。

　　RET睿意德團(tuán)隊(duì)所服務(wù)的山西陽泉濱河新天地項(xiàng)目，在面市之初其地段價(jià)值并不受當(dāng)?shù)厝苏J(rèn)可。但是，隨著地塊市政、交通的完善，以及項(xiàng)目南面桃河灘綠化工程的全面竣工，開發(fā)商借勢將沿河岸近一公里的地塊打造成集餐飲休閑特色、濱水景觀特色、商旅互動(dòng)特色于一體的大型城市綜合體。時(shí)至今日，該項(xiàng)目已成為陽泉當(dāng)?shù)刈罹咭?guī)模和時(shí)尚潮流的核心商圈，月人流量近百萬，年度利潤額增長穩(wěn)居陽泉商業(yè)項(xiàng)目第一位。早期的投資客因?yàn)轭A(yù)見性的眼光無不賺得盆滿缽滿。 

　　商業(yè)主題定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃

　　當(dāng)然，再好的地段價(jià)值，如果沒有創(chuàng)新性的主題定位及業(yè)態(tài)組合，也注定了商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)是無法成功的?，F(xiàn)代商業(yè)競爭激烈，沒有特色的定位及業(yè)態(tài)吸引，很難形成消費(fèi)黏性，二次或重復(fù)消費(fèi)的可能性會(huì)比較低甚至為零。

　　早期的傳統(tǒng)商業(yè)僅僅需要考慮如何最短時(shí)間內(nèi)最大限度地滿足客戶的物質(zhì)需求。而進(jìn)入21世紀(jì)后，商業(yè)更多地是為客戶創(chuàng)造體驗(yàn)型消費(fèi)，為商家創(chuàng)造展示促銷空間。外立面、停車方式及交通動(dòng)線的科學(xué)組合、特色化的業(yè)態(tài)組合、情趣舒適的購物環(huán)境都是吸引消費(fèi)者的有效利器，而廣告展示空間、中庭、活動(dòng)造型空間等則是為了滿足商家的促銷需求，為主力店招商增加籌碼。

　　因此，投資需要充分考證項(xiàng)目的開發(fā)者是否事先經(jīng)過詳盡的市場調(diào)研，把握消費(fèi)心理特征的基礎(chǔ)上，以創(chuàng)新性的主題定位指導(dǎo)產(chǎn)品規(guī)劃，掌握主要、次要業(yè)態(tài)組合和分布，確保未來各個(gè)商家、投資商、代理商之間的融洽合作關(guān)系。 

　　位于朝陽區(qū)常營版塊的龍湖長楹天街，提出一種全新的商業(yè)消費(fèi)模式 FamilyMall ，即致力于滿足家庭全生命周期的消費(fèi)需求，打破北京當(dāng)前封閉式商業(yè)綜合體規(guī)劃模式，將景觀和自然光引入建筑內(nèi)部，在項(xiàng)目內(nèi)一樣可分享陽光。項(xiàng)目以春夏秋冬為四大主題，此開創(chuàng)性的主題定位及業(yè)態(tài)組合贏得市場追捧，在一定程度上彌補(bǔ)了地段的相對劣勢。

　　開發(fā)商的自持比例

　　有好的地段，有差異化的主題與業(yè)態(tài)規(guī)劃，但是卻沒有主力商家入駐，好比開餐廳有一流的裝潢和餐飲設(shè)備卻沒有廚師一樣豪無價(jià)值可言。國外的大型商業(yè)地產(chǎn)（專題閱讀）項(xiàng)目一般都是開發(fā)商自己持有，以便獲取長期資產(chǎn)增值收益。而國內(nèi)的開發(fā)商，目前為止，迫于資金缺乏其他渠道，往往不得不選擇銷售，租售并舉正成為主流開發(fā)模式。

　　因而，為了盡可能規(guī)避銷售型商業(yè)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)，將開發(fā)商的商業(yè)持有比例納入投資決策依據(jù)是一種相對直接有效的方法。持有商業(yè)項(xiàng)目大部分比例的開發(fā)商作為最大的業(yè)主，對項(xiàng)目的市場定位及規(guī)劃必然反復(fù)推敲考證，同時(shí)，也會(huì)引入一流的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行專業(yè)化招商運(yùn)營，從而可保證商業(yè)項(xiàng)目穩(wěn)步上升的增值空間。