商業(yè)地產(chǎn)投資三要素：地段價值、主題定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃

　　與住宅投資相比，商業(yè)地產(chǎn)（專題閱讀）投資因?yàn)闋砍渡虘簟⑦\(yùn)營方、業(yè)主等多重關(guān)系，而更為復(fù)雜。李嘉誠（專題閱讀）“地段論”之外，還要看什么？

　　經(jīng)歷過基金、股票市場的飄忽不定、高通脹下銀行的負(fù)利率，無論是實(shí)業(yè)起家還是股權(quán)投資致富的精英階層們目前還多傾向于做地產(chǎn)投資，而隨著近幾年國家對住宅地產(chǎn)的屢次調(diào)控，對住宅地產(chǎn)投資的狂熱有所降溫，取而代之的是對商業(yè)地產(chǎn)投資的追捧。

　　然而，商業(yè)投資不像住宅投資那樣簡單。住宅購買后或出租或持有待售，基本上都有獲得一定的回報(bào)保障。而商業(yè)投資則需要相當(dāng)?shù)膶I(yè)知識以及前瞻性的眼光，否則可能面臨血本無虧本的后果。很多投資業(yè)主在選擇此類物業(yè)時，會單純地以開發(fā)商的售后返租回報(bào)率作為核心決策依據(jù)。以溫州某購物中心為例，其在銷售時三年年8%的返租政策曾讓該物業(yè)在開盤短期內(nèi)完成了近 500 個鋪位的銷售業(yè)績。但是，三年后，當(dāng)業(yè)主面臨收回商鋪產(chǎn)權(quán)時，購物中心經(jīng)營慘淡，后續(xù)無人應(yīng)租，相關(guān)硬件設(shè)施均存在諸多使用缺陷，致使后期運(yùn)營難以為繼，而此時開發(fā)商早已攜款走人。事實(shí)上，開發(fā)商的返租回報(bào)大多只是一種為了實(shí)現(xiàn)短期營銷目標(biāo)的促銷手段，為了最大程度地吸引投資，返租回報(bào)往往比實(shí)際盈利水平要虛高很多。普通投資者將此返租承諾簡單地對等于商鋪未來的實(shí)際租金水平就大錯特錯了。

　　也就是說，判斷商業(yè)是否具備投資價值的核心因素不在于租金回報(bào)率，原因在于往往商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際運(yùn)營普遍滯后前期銷售，實(shí)際租金水平此時根本無法預(yù)測。在營銷中，我們建議決策依據(jù)更多應(yīng)該關(guān)注三點(diǎn)，即地段價值、商業(yè)主題定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃以及開發(fā)商的自持比例。

　　地段價值

　　李嘉誠曾說過，決定地產(chǎn)價值投資的考量因素第一是地段，第二是地段，第三還是地段。尤其是商業(yè)地產(chǎn)，最講究地段。鎖定了黃金地段，相當(dāng)于鎖定了地塊核心商圈內(nèi)的有效消費(fèi)群體。

　　這句話的意義眾人皆知，但是，很多人在判斷地段價值的時候僅僅簡單地將其劃分為市中心、開發(fā)區(qū)、效區(qū)及周邊縣鄉(xiāng)等三六九等。在他們的思維邏輯下，地段價值理所當(dāng)然是地市中心>開發(fā)區(qū)>效區(qū)>周邊縣鄉(xiāng)。僅此而已。

　　其實(shí)，地段價值是一個廣義的范疇。它的價值高低應(yīng)結(jié)合具體方位、自然因素、社會因素綜合評估。其中具體方位包括商業(yè)項(xiàng)目所在的具體地址，與周邊生活、辦公、教育等相關(guān)社會場所的實(shí)際交通距離。2004年天津某公司開發(fā)某項(xiàng)目15萬平方米的商業(yè)大盤，雖位于天津市中心鼓樓商圈，但具體方位上的先天性不足為其商業(yè)失敗埋下了伏筆。該項(xiàng)目單面臨路，人氣聚合度顯然遜色于位于主干道十字或丁字交叉口的同類商業(yè)，而且道路中間的隔離帶在一定程度上也阻截了對面的客流。

　　因此，商業(yè)投資項(xiàng)目地段價值高低的判斷依據(jù)除了是否有與項(xiàng)目規(guī)模相匹配的消費(fèi)群體，還應(yīng)該分析其是否具備四通八達(dá)、具有輻射力的交通動線。

　　商業(yè)投資項(xiàng)目地段價值高低的另一個衡量標(biāo)準(zhǔn)是其自身及外圍是否具備先天的生態(tài)資源優(yōu)勢。毫無疑問，具備一定的山河湖水等典型地貌景觀資源，產(chǎn)品規(guī)劃將景觀資源巧加利用，很大程度上能為地產(chǎn)的差異化競爭增色不少，甚至借勢一舉跳出市場競爭的紅海。恒大地產(chǎn)開發(fā)的上海海上威尼斯水城就是一例，該項(xiàng)目位于上海崇明島北岸，開發(fā)商充分利用水資源作文章，以水岸、水域、水體為中心的規(guī)劃理念，用不同風(fēng)格情趣的水岸空間組合出多姿多彩的建筑空間，商鋪銷售由此獲得了很好的業(yè)績。

　　商業(yè)投資項(xiàng)目地段價值高低的第三個考量標(biāo)準(zhǔn)是地段的社會因素的優(yōu)劣，即指的是商業(yè)地塊所在區(qū)域的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、歷史地位。比如地塊所處區(qū)域?yàn)檎谓?jīng)濟(jì)中心，產(chǎn)品投資應(yīng)盡可能向金融、商務(wù)、購物類對口物業(yè)等傾斜；地塊為城市的文化、旅游中心，產(chǎn)品投資則應(yīng)該更多地關(guān)注餐飲、展示、酒店類物業(yè)。有效地把握區(qū)域的城市角色地位進(jìn)行投資，能夠降低一部分市場風(fēng)險。這里，不能不提的一個案例是成都的寬窄巷子，該案成功地利用社會因素創(chuàng)造了項(xiàng)目的溢價空間，開發(fā)者在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時，充分考慮了歷史文化的價值。保留了40%的原建筑，60%的建筑規(guī)劃則參照原古建筑風(fēng)貌，做到整舊如舊，將商業(yè)項(xiàng)目打造成成都城市懷舊旅游的人文游憩中心。