廈門土地稀缺拍出“地王” 全國土地市場分化加劇

 　　一線房企積極在北上廣深以及廈門等少數(shù)幾個城市拿地，都是因為看中這些城市土地相對稀缺，市場比較平穩(wěn)，所以這些城市拿地競爭激烈。分化加劇就代表了市場危機(jī)感的加強(qiáng)。

　　著全國樓市的下行，土地市場也不斷冷卻，在三四線城市流拍率不斷增高的同時，一二線城市土地都以底價或低溢價率成交。

　　不過也有個別城市的土地市場仍十分堅挺。今年以來房價漲幅領(lǐng)跑全國的廈門，在14日舉行的一場土地拍賣會上，所拍賣的兩幅地塊都以不低的溢價率成交，其中一幅地塊更是創(chuàng)造了廈門市集美區(qū)的新“地王”。

　　廈門“地王”競爭數(shù)百輪

　　5月14日，廈門再次迎來土地拍賣會，集美區(qū)2幅商住地塊吸引了包括招商、禹洲、首開、萬科、廈門建發(fā)、中駿、保利、廈門國貿(mào)等在內(nèi)的眾多上市房企激烈角逐，總成交金額為36.53億元。

　　其中J2014P01地塊土地用途為城鎮(zhèn)住宅、批發(fā)零售用地(商業(yè))，拍賣起叫價為19.44億元，起拍樓面價為7990元/平方米。當(dāng)?shù)胤科髲B門國貿(mào)天地房地產(chǎn)有限公司在數(shù)百輪激烈競爭中，最終以總價31.96億元競得這一地塊，樓面價為13136元/平方米，溢價率64.4%。該價格突破此前集美地王(住宅園博1號)12066元/平方米的樓面價，成為集美區(qū)新地王。

　　世聯(lián)地產(chǎn)廈門公司一位人士透露，樓面價1.3萬元/平方米，意味著屆時上市價格可能要超過2.2萬元/平方米，而目前該地塊周圍的房價在每平方米1.7萬~1.8萬元，可見未來房價上漲的壓力仍很大。

　　另一個地塊J2013P01地塊位于集美區(qū)灌口風(fēng)景湖南側(cè)，土地用途為城鎮(zhèn)住宅、批發(fā)零售用地(商業(yè))，拍賣起叫價為33700萬元，起拍樓面價為5999元/平方米。廈門市集美建設(shè)發(fā)展有限公司經(jīng)過31輪競價，最終以總價4.57億元競得該地塊，樓面價為8134.6元/平方米，溢價率35.6%。

　　而就在此前的4月23日上午，廈門迎來馬年首場土地拍賣會，其中，位于海滄的H2014P03海滄商住地塊吸引了招商、保利等7家開發(fā)企業(yè)，最終，該地塊由廈門海投房地產(chǎn)有限公司以6.8億元競得，成交樓面價10272元/平方米，溢價率為28.3%。位于翔安的商住地塊2014XP01最終被廈門國貿(mào)控股有限公司以總價5.8億元奪得，樓面價12000元/平方米，溢價率50%。

　　為何在全國各地土地市場遇冷、低溢價成交甚至流拍的情況下，廈門的土地還能有這么高的溢價率?前述世聯(lián)地產(chǎn)人士說，最主要的原因是這幾年廈門的土地供應(yīng)實在太少了，島內(nèi)已幾乎沒地，島外供應(yīng)也不算多，“基本上出一塊地大家都拼命搶。所以在市場整體唱空的情況下，廈門市場就顯得很熱。”

　　據(jù)廈門土地房產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，截止到2月底，廈門可售商品住宅僅255.9萬平方米，若以近兩年來廈門月均40萬平方米的去化速度，僅滿足市場6~7個月需求。

　　正是由于住宅土地供應(yīng)嚴(yán)重不足，可供購買的樓盤十分有限，所以盡管在剛剛過去的4月，廈門新建商品住宅只成交1375套，環(huán)比下跌50%，價格方面仍十分堅挺。中國指數(shù)研究院5月1日公布的4月百城房價指數(shù)報告顯示，4月份廈門樣本均價為19495元/平方米，環(huán)比上漲1.14%。

　　前述世聯(lián)地產(chǎn)人士說，廈門周圍地區(qū)的石獅、龍巖都出現(xiàn)了價格跳水、退房等現(xiàn)象，廈門盡管也有一些促銷活動，但都沒有實質(zhì)性的降價。

　　土地市場分化明顯

　　就在廈門土地拍賣高溢價的同時，絕大多數(shù)城市土地拍賣卻呈現(xiàn)出低溢價、底價成交甚至流拍的現(xiàn)象。

　　14日，南京土地市場迎來了“紅五月”的第一拍，相比“銀四”4幅地均以底價成交的場景，此次拍賣更加冷清，不僅整場拍賣沒有一次競拍，城北邁皋橋G20地塊甚至無人問津而流拍，其余三幅地均以底價成交。這場不到三分鐘的土拍也被稱為南京“史上最短土拍”。

　　中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉說道，去年下半年土地市場的火爆現(xiàn)象難以延續(xù)，各線城市土地均有所降溫，并已開始產(chǎn)生分化。對于三四線城市以及目前成交量疲乏、庫存量偏高的二線城市來說，房企拿地意愿普遍減弱，從而使流標(biāo)地塊增多。

　　據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，截至4月，中原地產(chǎn)監(jiān)測40個城市中三四線城市累計流標(biāo)率為26%，較去年年末大幅上升10個百分點，二線城市亦增長3%，而一線城市則自5%縮減至3%。

　　同時，根據(jù)對十大標(biāo)桿房企拿地數(shù)據(jù)分析可知，房企購地策略已明顯變化，即增加對一線城市的布局，放緩二線及三四線城市的進(jìn)駐步伐。其中今年房企在一線城市的購地金額及購地宗數(shù)占比較去年同期均有較大幅度增長，反觀二線及三四線城市，二線城市購地金額同比大幅回落25%，三四線城市則下降5%。

　　張大偉說，現(xiàn)在土地市場的整體趨勢是在降溫的，但在一線城市和廈門這樣的少數(shù)二線核心城市，土地的流標(biāo)率反而在降低，這說明原來在各種市場都可以拿地的企業(yè)，在目前的土地市場降溫的情況下，不敢在三四線及二線城市市場拿地。

　　去年以來在北京、上海積極拿地的泰禾集團(tuán)[-2.95% 資金 研報]董事長黃其森近日就表示，三四線城市由于土地供應(yīng)量過大，存在一定的風(fēng)險，未來該集團(tuán)仍將以一線城市為中心，同時堅守福建大本營。

　　江蘇無錫一家房地產(chǎn)公司總經(jīng)理王先生稱，他們拿地集中在四五類城市，地價在40萬元左右，目前銷售還行。

　　當(dāng)眾多房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為三四線城市風(fēng)險加大，停止拿地之后，為何他們選擇不同的策略?王先生說，避實就虛，四五線城市雖無暴利，但有剛需，且地價便宜。城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，讓一些縣級市的房子仍有市場。

　　“企業(yè)都是要發(fā)展的。”張大偉說，目前生存下來的企業(yè)意識到市場的風(fēng)險，所以一線房企積極地在北上廣深以及廈門等少數(shù)幾個城市拿地，都是因為看中這些城市土地相對比較稀缺、市場比較平穩(wěn)，所以這些城市拿地競爭激烈。“分化加劇的話，其實就代表了這個市場危機(jī)感的加強(qiáng)。”

　　在這種分化加劇的情況下，三四線及部分二線城市的土地財政也受到了很大的沖擊，一些地方開始緊張起來，而其提振房企拿地信心的方式就是救市。截至目前，無錫、南寧、鄭州、銅陵、杭州蕭山、寧波等城市或松綁限購或全面救市。而天津濱海新區(qū)、佛山高明區(qū)也先后傳出松綁救市的消息。

　　例如在杭州蕭山最新出臺的土地新政中，在保持購地保證金為出讓地價的10%不變外，設(shè)置了上限，最高限額為1000萬元。此舉顯然意在減輕開發(fā)商資金成本的壓力。

　　張大偉說，救市的核心就是土地財政。“不過，越是松綁的地方，就說明當(dāng)?shù)氐氖袌鲈讲缓茫剿山壪M者觀望的情緒就可能越濃。”

　　建設(shè)用地零增長目標(biāo)波及上海各類用地

　　上海規(guī)土局前日公布的2014年度住房用地供應(yīng)計劃顯示，包含保障性住房用地、商品住房用地在內(nèi)，2014年上海住房用地的供應(yīng)計劃面積為700公頃，比2013年的1000公頃銳減30%，且是近5年來的最低點。