全國商業(yè)地產有六七成是萬達模式 別墅區(qū)商業(yè)或成新藍海

 　　在商業(yè)地產風頭正勁、購物中心遍地開花的當下，如何去同質化，走出多元化、專業(yè)化的新興商業(yè)地產模式，已經(jīng)成為商業(yè)地產商急需突破的行業(yè)性難題。在中國商業(yè)地產聯(lián)盟副理事長兼秘書長、商務部市場運行專家王永平看來，打造包括別墅商業(yè)在內的城市次核心區(qū)高端商業(yè)地產，還需因地制宜，由開發(fā)商、商家共同探索出新的商業(yè)模式。

　　媒體：目前北京乃至全國市場，是否有成功的別墅區(qū)商業(yè)、城市次核心區(qū)高端商業(yè)模式?

　　王永平：沒有商業(yè)的別墅其實是中國很多別墅區(qū)的現(xiàn)狀，導致很多別墅區(qū)都是“有居住無生活”。別墅區(qū)通常沒有底商，開發(fā)商很多是用會所的形式建設商業(yè)配套。但是很多會所客流量太小，開發(fā)商的胃口又都很高，規(guī)劃的時候是配套，別墅真正落成的時候卻又當成盈利的場所。這樣招商會很困難，就算有商戶進去，經(jīng)營也會很困難，導致這些會所淪為雞肋，經(jīng)常很不景氣，甚至有的開發(fā)商最后就悄悄把會所改掉了。

　　媒體：是什么原因造成別墅區(qū)商業(yè)的匱乏?

　　王永平：首先是城市規(guī)劃的問題。如果別墅區(qū)形成一定規(guī)模，進行集中開發(fā)，或者別墅周邊不完全是別墅，而是與一些高端公寓相配套，客群形成聯(lián)動，人口形成規(guī)模，就比較有利于商業(yè)開發(fā)。但是有些別墅的旁邊就是城中村、回遷戶，這樣的客群沒有任何的交集，商業(yè)也做不起來。

　　其次是開發(fā)商理念的問題，以往別墅開發(fā)商都把重點放在戶型設計和裝修上，沒有把商業(yè)配套、別墅人群的生活便利性放在重要位置，導致別墅淪為第二居所，也造成了目前別墅商業(yè)比較尷尬的境地。

　　媒體：別墅區(qū)商業(yè)在實踐中是否有成功的機會?

　　王永平：這個問題讓我想起營銷里面很經(jīng)典的“賣鞋”的故事。有人說，那個城市的人根本不需要鞋，因為他們不穿鞋，另外一個營銷人員卻從光腳的人群當中看到了賣鞋的機會。

　　如果規(guī)劃合理、開發(fā)商有實力，別墅商業(yè)其實還是很有機會的。雖然比較高端，受眾比較少，但是如果規(guī)劃的別墅區(qū)有了一定規(guī)模的人群基礎，別墅商業(yè)就存在發(fā)展空間。

　　比如中糧祥云小鎮(zhèn)所處的是北京的中央別墅區(qū)，從地理位置來說對很多品牌是具備吸引力的。但是其他地方的別墅區(qū)是不是也有發(fā)展別墅區(qū)商業(yè)的潛力，也屬于“藍海”，那就不一定了。我認為商業(yè)地產有三個特點：替代性強、可塑性大、復制性差。商業(yè)地產發(fā)展不要考慮太多宏觀的因素，要具體分析、區(qū)別對待。

　　媒體：包括別墅商業(yè)在內的城市次核心區(qū)高端商業(yè)的未來發(fā)展趨勢如何?

　　王永平：別墅商業(yè)是行業(yè)性的新課題，如果能夠破解，以后對全行業(yè)都有重要的參照借鑒的意義。新興的商業(yè)模式在探索過程中一定離不開商戶的支持，我覺得應該懷著跟商家共同培育、共同探索的理念去發(fā)展，大家共同尋找新的商機。

　　未來商業(yè)地產的趨勢我認為是多元化、兩極化、專家化。過去，全國商業(yè)地產有六七成都是萬達(專題閱讀)模式，消費者眼前的都是購物中心、“大盒子”。消費者和政府都希望有新的產品出現(xiàn)，而多元化就是創(chuàng)新的必由之路。未來商業(yè)地產還會出現(xiàn)兩極化，好的會更好，差的會更差。而洗牌過程中，要想成為贏家，必須專家化，誰是專家誰就贏面最大。