遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2014年“二急”：優(yōu)化區(qū)域布局、加快周轉(zhuǎn)率

　　近三年在北京土地市場(chǎng)表現(xiàn)低調(diào)的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，一開(kāi)年短短8天內(nèi)，便斥資73億元連續(xù)斬獲北京三宗地。4月18日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明在接受采訪(fǎng)時(shí)表示，拿地要看投資標(biāo)準(zhǔn)和機(jī)會(huì)。年初土地市場(chǎng)時(shí)機(jī)不錯(cuò)，價(jià)格也合理。年初拿下的三塊地，以商住為主，住宅部分比較少，接下來(lái)會(huì)繼續(xù)關(guān)注北京市場(chǎng)。

　　目前遠(yuǎn)洋土地儲(chǔ)備約2100萬(wàn)平方米。

　　李明表示，未來(lái)將一方面加大北京、上海、深圳重點(diǎn)城市投入，調(diào)整區(qū)域布局，另一方面對(duì)土地儲(chǔ)備規(guī)模大的項(xiàng)目進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑑?yōu)化土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)。

　　優(yōu)化區(qū)域布局是遠(yuǎn)洋2014年之一急，加快周轉(zhuǎn)率則是今年遠(yuǎn)洋應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的急事之二。在李明看來(lái)，今年遠(yuǎn)洋計(jì)劃將周轉(zhuǎn)率從23%提高到30%左右。降低庫(kù)存是提高周轉(zhuǎn)率最快的方式，目前需要把已經(jīng)完工的項(xiàng)目存量消化掉，同時(shí)要控制新增投入，加快銷(xiāo)售速度。

　　輝立證券分析師陳耕接受采訪(fǎng)時(shí)表示，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)由之前的單項(xiàng)目高回報(bào)率向高周轉(zhuǎn)率轉(zhuǎn)變，是應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的策略。進(jìn)入二季度，房企將進(jìn)入拼價(jià)格、拼跑量時(shí)代，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)犧牲利潤(rùn)率換取快周轉(zhuǎn)也是應(yīng)時(shí)而變。

　　快速搶占北京市場(chǎng)

　　深耕北上廣深一線(xiàn)城市，調(diào)整二三線(xiàn)超大規(guī)模項(xiàng)目比例。“今年遠(yuǎn)洋整體的拿地投資在150億元~300億元，這是指付現(xiàn)支出，不會(huì)跨年度，200億元的付現(xiàn)支出通常意味著會(huì)獲得300億元的土地儲(chǔ)備。”李明表示。

　　1月9日到16日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在北京土地市場(chǎng)分別搶下位于房山、昌平和門(mén)頭溝的三宗地塊。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)因前幾年缺席北京市場(chǎng)，今年要實(shí)現(xiàn)北京區(qū)域100億元銷(xiāo)售目標(biāo)，補(bǔ)充貨源成為當(dāng)務(wù)之急。不過(guò)，對(duì)于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的此舉，市場(chǎng)也有不同聲音。2月4日，瑞銀下調(diào)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的投資評(píng)級(jí)，由“中性”降至“沽售”。其認(rèn)為，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)所購(gòu)北京土地并非市中心地段，其中8%將建保障房，會(huì)拖低集團(tuán)總體項(xiàng)目毛利率。

　　對(duì)于毛利率下降問(wèn)題，李明表示，行業(yè)毛利率下降是一個(gè)必然趨勢(shì)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)25%的毛利率在行業(yè)中處于正常水平。去年，遠(yuǎn)洋毛利率比2012年降低了，但得益于財(cái)務(wù)費(fèi)用、行政費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)及推廣費(fèi)用的控制成效顯著，2013年公司核心凈利潤(rùn)同比上升21%至30.36億元，核心凈利潤(rùn)率同比上升1個(gè)百分點(diǎn)至10%。“凈利率沒(méi)有降，核心凈利率還上升。作為企業(yè)來(lái)講，從對(duì)政策、市場(chǎng)、區(qū)域的判斷轉(zhuǎn)向自身抓成本、抓品質(zhì)、抓管理、抓效益比以往更明顯。”李明說(shuō)。

　　退掉秦皇島土地

　　除了在北京市場(chǎng)加緊布局，遠(yuǎn)洋還深耕天津市場(chǎng)。李明在接受采訪(fǎng)時(shí)表示，京津冀一體化大背景下，相較于河北，天津的商機(jī)更值得思考，看好武清的發(fā)展。在武清，遠(yuǎn)洋去年底、前年都拿了很多地。

　　除了土地上的加緊布局之外，遠(yuǎn)洋也在調(diào)整二三線(xiàn)城市的布局。“現(xiàn)有的土地中有1/3是100萬(wàn)平方米的超大規(guī)模項(xiàng)目，且大多位于二三線(xiàn)城市。單個(gè)項(xiàng)目土地規(guī)模太大對(duì)于整體周轉(zhuǎn)效率很有影響。我們會(huì)采取部分退地的方法，比如秦皇島項(xiàng)目的部分土地已經(jīng)退還給政府以盤(pán)活存量土地。”李明表示。

　　周轉(zhuǎn)率提高1/3

　　進(jìn)入2014年，房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷著一系列變化。對(duì)房企而言，誰(shuí)跑得更快誰(shuí)就更可能占得先機(jī)。近期，杭州、無(wú)錫、成都等地都出現(xiàn)一輪降價(jià)促銷(xiāo)潮。對(duì)此，李明表示，遠(yuǎn)洋今年的主要目標(biāo)是將周轉(zhuǎn)率提高1/3，從目前的23%左右提高到30%。為此，遠(yuǎn)洋提前兩三年前就已經(jīng)做準(zhǔn)備。“走量和價(jià)格并不矛盾。因?yàn)槲覀兊臉潜P(pán)在2012年和2013年定價(jià)就不高，定價(jià)合理一些，就不用面對(duì)所謂降價(jià)的壓力。”李明說(shuō)。

　　2013年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)全年協(xié)議銷(xiāo)售額358億元，同比上升15%。2014年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的銷(xiāo)售目標(biāo)定為400億元，可售貨源為730億元。

　　為了快速實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)。李明表示，周轉(zhuǎn)率取決于銷(xiāo)售收入和總資產(chǎn)規(guī)模。提高周轉(zhuǎn)率需要通過(guò)提高結(jié)轉(zhuǎn)收入和控制資產(chǎn)規(guī)模來(lái)達(dá)到。目前遠(yuǎn)洋的總資產(chǎn)規(guī)模在1300億元左右，要控制其增長(zhǎng)速度，達(dá)到合理的匹配。更關(guān)鍵的還是要加快銷(xiāo)售速度，特別是加快去庫(kù)存的速度，這是提高周轉(zhuǎn)率最主要的路徑。“遠(yuǎn)洋把獲得銷(xiāo)售許可證一年以上的庫(kù)存稱(chēng)為滯銷(xiāo)，3個(gè)月以上的稱(chēng)為續(xù)銷(xiāo)，不到3個(gè)月的稱(chēng)為新增。3年以上的庫(kù)存幾乎為0，超過(guò)2年堅(jiān)決清掉，真正滯銷(xiāo)的壓力并不大。”李明說(shuō)。

　　發(fā)力持有型物業(yè)

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)近年一直在持續(xù)增加經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的投資。2013年，其自主品牌的購(gòu)物中心—遠(yuǎn)洋未來(lái)廣場(chǎng)分別于2013年初和年末在北京和天津投入運(yùn)營(yíng)。截至2013年底，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)物業(yè)可經(jīng)營(yíng)總面積約85萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)47%，收入同比升31%。李明表示，2013年遠(yuǎn)洋的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)收入達(dá)到8億元，2014年希望經(jīng)營(yíng)性物業(yè)收入預(yù)計(jì)會(huì)超過(guò)10億元，達(dá)到12億~14億元。據(jù)了解，到2019年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將建成并持有經(jīng)營(yíng)物業(yè)超過(guò)300萬(wàn)平方米。

　　關(guān)于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略，李明表示，遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)具體分為高端寫(xiě)字樓、商業(yè)綜合體、購(gòu)物中心及圍繞住宅的商業(yè)物業(yè)四類(lèi)。第一類(lèi)是要在一線(xiàn)熱點(diǎn)城市做持有型的高端寫(xiě)字樓。第二類(lèi)，綜合體會(huì)堅(jiān)持做，但基本上是跟戰(zhàn)略合作伙伴太古一起做，還要選有軌道交通、有城市規(guī)劃支持的地方。第三類(lèi)，正研究購(gòu)物中心，自持品牌(未來(lái)廣場(chǎng))的購(gòu)物中心已經(jīng)有兩個(gè)，第三個(gè)正在建，要做兩方面的研究，一要研究電商和購(gòu)物中心之間未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，二是研究如何改變購(gòu)物中心的產(chǎn)品形態(tài)。第四類(lèi)，圍繞居住的服務(wù)型商業(yè)物業(yè)，過(guò)去只是把它當(dāng)配套看，現(xiàn)在要把它當(dāng)盈利看。

　　李明表示，房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)基金等將是遠(yuǎn)洋在未來(lái)幾年當(dāng)中一個(gè)重要的發(fā)展方向，它不低于甚至于強(qiáng)于遠(yuǎn)洋對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的占比。未來(lái)，遠(yuǎn)洋輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)加起來(lái)要占盈利水平的三分之二，住宅開(kāi)發(fā)在營(yíng)業(yè)收入中還會(huì)占50%~80%，但盈利會(huì)下降，主要起到平臺(tái)、專(zhuān)業(yè)、融資的功能。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一位內(nèi)部高管表示，大股東中國(guó)人壽和南豐集團(tuán)的增持，對(duì)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)增加持有型物業(yè)及進(jìn)行房地產(chǎn)金融有很大支持。