旅游地產(chǎn)內(nèi)外有別：暴利與風(fēng)險并存 空置率成待解難題

 　　旅游地產(chǎn)進入開發(fā)熱潮，國內(nèi)海南、云南、山東、陽江都成為旅游地產(chǎn)開發(fā)熱地。記者了解到，一般旅游項目的投資收益期都超過15年，但可持續(xù)回報時間可以達到50年以上。部分旅游地產(chǎn)2到3年就全部收回投資，且可獲取150%到400%的盈利，可謂暴利項目，但里面也有不小的風(fēng)險。一些機構(gòu)表示，國內(nèi)外旅游地產(chǎn)有所不同，目前國外旅游地產(chǎn)發(fā)展較為成熟，不同地區(qū)旅游地產(chǎn)有不同的優(yōu)劣勢。

　　現(xiàn)象：旅游地產(chǎn)成開發(fā)熱潮

　　去過海南的人，肯定對當(dāng)?shù)氐穆糜蔚禺a(chǎn)印象深刻，不少一線地產(chǎn)開發(fā)商已進入海南掘金。從去年開始，多家媒體刊發(fā)報道，指出海南旅游地產(chǎn)空置率高，市場風(fēng)險大等問題。

　　繼海南之后，擁有豐富自然和環(huán)境資源的云南再次成為國內(nèi)一線房企爭相進入的熱點區(qū)域。截至去年6月，新一輪的云南旅游地產(chǎn)開發(fā)總投資已超萬億元，總占地規(guī)模超20萬畝，且單體項目投資金額動輒上百億元，大有趕超海南之勢。

　　此外，山東沿海一線，因為碧桂園等開發(fā)商的進入，也成為旅游地產(chǎn)的一個熱點區(qū)域，陽江海陵島吸引了敏捷、恒大、碧桂園、保利進入，也是省內(nèi)一個旅游地產(chǎn)開發(fā)熱地。

　　國內(nèi)外旅游地產(chǎn)各不同

　　調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，與海南樓市幾乎相同，云南旅游地產(chǎn)項目超過70%的購買客群為外地客戶，但從三亞和束河兩地投資客群構(gòu)成來看，高知人群在束河旅游地產(chǎn)投資中占有很大比例，尤以藝術(shù)家、影視明星等居多。

　　不過，在碧桂園的山東海陽項目，購買者多為碧桂園的老業(yè)主，而陽江的旅游地產(chǎn)項目，購買者多為本地人。

　　此外，澳大利亞、新西蘭、法國、韓國、馬來西亞等地的旅游地產(chǎn)項目，一般具備旅游和升值兩大功能，也吸引國內(nèi)一些高端人群購買。記者了解到，不同國家、區(qū)域的旅游地產(chǎn)，收益、風(fēng)險、購買注意事項各不同。

　　海外旅游地產(chǎn)投資 優(yōu)勢劣勢看分明

　　近期有不少海外購房機構(gòu)在佛山推銷海外旅游地產(chǎn)。佳海國際市場部總監(jiān)林通介紹，人們也許對國內(nèi)的旅游地產(chǎn)比較熟悉，但未必懂得國內(nèi)旅游地產(chǎn)的特色和優(yōu)劣勢。

　　通過采訪多家海外房產(chǎn)機構(gòu)，總結(jié)出以下幾種海外旅游地產(chǎn)模式，供購房者參考：

　　一、管理、產(chǎn)業(yè)鏈較完善，旅游+升值兩不誤

　　代表地區(qū)：澳大利亞、新西蘭、法國等

　　在法國、意大利、澳大利亞或者新西蘭，旅游房產(chǎn)一早就存在，而且管理和投資方式也比較成熟。例如購買澳大利亞房產(chǎn)的客戶，開發(fā)商會首先跟業(yè)主約定入住的時間，其余時間安排旅客或短期租客的入住，而相關(guān)收費、房屋維護管理等都由開發(fā)商/中介完善處理。

　　迪拜是近年新興旅游國家之一，國家經(jīng)濟支柱是石油+旅游產(chǎn)業(yè)。由于本土居民較少，不適宜“自住型”的房產(chǎn)發(fā)展模式，迪拜政府仿效澳大利亞—一條龍式旅游房產(chǎn)管理，并且大力發(fā)展酒店式公寓，以彌補酒店的不足，同時吸引大量的海外投資者發(fā)展當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)。

　　二、休閑養(yǎng)老移民政策，政府全方位做后盾

　　代表地區(qū)：韓國

　　近年亞洲四小龍之一的—韓國海外投資發(fā)展勢頭也非常顯著，僅2013年，其海外物業(yè)投資年總額上升超過50%。而當(dāng)?shù)刈钪饕穆糜畏康禺a(chǎn)在濟州島。為了撬動濟州島的發(fā)展，韓國政府在2010年2月起，濟州島開始實施新的投資移民制度，外國人只要在濟州島的度假村、酒店等“以休養(yǎng)為目的的居住設(shè)施”投資5億韓元(約285萬元人民幣)以上，滿5年將給予韓國永久居住權(quán)，并與韓國國民享有同樣的教育和醫(yī)療保險(放心保)。

　　另外，國家退休金服務(wù)基金(NPS )預(yù)計把更多的的供款收入投資到海外資產(chǎn)以提高整體回報。而韓國監(jiān)管機構(gòu)也正在簡化國內(nèi)投資者購置海外房地產(chǎn)的手續(xù)。