杭州開發(fā)商“比賽”降價 市發(fā)改委出面叫停

 　　洶涌來襲的降價潮被政府按下暫停鍵。

　　4月23日，杭州市發(fā)改委宣布，房企涉及大幅價格調(diào)整之前，需向政府部門通報。

　　杭州當?shù)匾晃环科筘撠熑朔Q：“具體怎么通報還不得而知，一些開發(fā)商為了規(guī)避風險，樓市的定價開始朝"車市"看齊，比如推出豪華版、精裝修版等不同裝修標準的戶型，所以很難有一個參照的標準。”

　　這座城市正飽受降價潮的影響，在過去的三個月中，商品住房成交量價齊跌。數(shù)據(jù)顯示，1~3月，杭州市區(qū)商品住房成交10112套，同比下降了37.8%。

　　危險的市場

　　杭州市政府剛剛舉行了2014年一季度經(jīng)濟形勢分析會。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1~3月，杭州市區(qū)商品住房成交10112套，同比下降了37.8%。這個成交量，是2009年以來的平均水平。市區(qū)商品住房成交的均價是15388元/平方米，同比下降11.3%，僅僅高于2009年和2012年。

　　這些數(shù)據(jù)讓開發(fā)商膽戰(zhàn)心驚。不僅如此，可售房源處于歷史高位。截至3月底，市區(qū)可售商品住房76004套(其中主城區(qū)31881套)，同比增加36.2%。從面積上看，可售房源中，41.9%的是90平方米以下的房源，大部分房源在90平方米以上。

　　價格在下降，可售房源在增加，這是一個危險的信號。

　　讓杭州市相關部門更頭疼的是，杭州部分供應量過大的板塊，價格戰(zhàn)的激烈程度，已經(jīng)打破正常的市場競爭規(guī)則，大有“什么手段都用上”的趨勢，顯然無益于市場的公平競爭及健康發(fā)展。

　　“有些板塊，降價太密集了。就跟降價比賽似的。像在一橋的橋南區(qū)域，萬科的一個樓盤剛剛想降價，世茂就降價來"截和"，然后綠城巧園也跟著降價。”一位在杭州濱江板塊有項目房企代表說。

　　2013年11月底，一橋南居住區(qū)內(nèi)的新盤萬科璞悅灣公布了18800元/平方米的起價，讓整個杭州樓市側目。隨后，相鄰的江景房世茂之西湖首開起價20888元/平方米。此時，與萬科璞悅灣相距不到一公里的綠城巧園也來“截和”，當時的一批特價房，總價一口價150萬，相當于17000~18000元/平方米。

　　“沒辦法撬動市場，只要你一動，周邊的樓盤就跟多米諾骨牌一樣，跟著降，而且主打的就是你的客群。”上述人士稱，市場價格越來越低，開發(fā)商定價越來越?jīng)]有底線。

　　這個市場有多難做呢?最新的消息是，這個板塊的一個項目負責人稱：“璞悅灣正在醞釀新一輪的降價，不過其銷售人員稱，他們的一個客戶要被世貿(mào)之西湖搶走了，對方要推出起價19188元/平方米、114平方米的特價房源，晚上的時候，新的消息傳來，綠城巧園要出135萬起價的"抄底價"。”

　　這位項目負責人稱，這樣一來，璞悅灣的價格表就要重新做過，對他們來說，未來茫然而毫無頭緒。

　　以杭州庫存量較多的濱江區(qū)為例，能夠引發(fā)價格戰(zhàn)的區(qū)域只有三處，即奧體單元、西興居住區(qū)和一橋南居住區(qū)。

　　這些板塊，都是開發(fā)商最為頭痛的區(qū)域，價格戰(zhàn)一觸即發(fā)，開發(fā)商近身肉搏。

　　對后市信心不足

　　在杭州的另一個板塊北部新城，從去年下半年開始，就有項目呈現(xiàn)出連續(xù)“一跌到底”的趨勢，“其實客流量一直都比較大，當時萬科的和濱江的盤連續(xù)開盤，許多人想看看到底買哪家的更劃算些。”其中一個樓盤的分銷電商稱，開發(fā)商持續(xù)推降價活動，有種“清倉大甩賣”的陣勢。

　　舉個例子，2013年12月份，杭州城東新城一帶共有6個項目開盤，如此集中的推盤，使得區(qū)域內(nèi)的庫存量猛增，隨之而來的就是激烈的價格戰(zhàn)。

　　“所以，開發(fā)商就使勁盯著別人，看能不能"截和"。”杭州本地一位開發(fā)商稱，舉個例子，武林壹號推出總價1500萬的房子，直接就把遠洋公館的一批客戶吸引過去，當時遠洋公館推出的是總價1200萬、200多平方米的房源。于是遠洋公館改變策略，推出了182平方米、總價700萬的房源，直接把原來的這批客戶又重新截留了。

　　這樣的競爭是赤裸裸的。從數(shù)據(jù)可以看出來，今年一季度，杭州市區(qū)商品住房成交的均價是15388元/平方米，同比下降11.3%。

　　上述開發(fā)商稱，價格戰(zhàn)和抄底搶客戶的背后，是大家都對后市信心不足。

　　事實上，從今年2月份杭州城北勾莊板塊的德信和天鴻兩家企業(yè)打響樓市第一槍以來，不少龍頭開發(fā)商的項目都紛紛開始跳水，其中不乏萬科、濱江、中海、九龍倉等大型開發(fā)企業(yè)的項目。

　　值得關注的是，土地溢價在下降。主城區(qū)低價平均溢價率為9.3%，比去年平均20.9%的溢價率有很大的回落。

　　杭州市城鄉(xiāng)建委表示，相關公司資金運作基本正常，沒有資金鏈斷裂危險，個別公司在降價的同時，還繼續(xù)在杭州市場拿地。

　　不過，杭州市發(fā)改委稱，總體上說，降價行為是迎合周邊市場價格的理性調(diào)整，尚未發(fā)現(xiàn)低于成本價傾銷的現(xiàn)象，市場目前“尚屬平穩(wěn)”。

　　杭州被棄?開發(fā)商“攻城”之策謀變

　　“房地產(chǎn)現(xiàn)在面臨什么問題?就是產(chǎn)能過剩，有問題的地方就是供應量偏大。”孫宏斌說，就在這一波降價潮中，杭州的余杭、蕭山都是供應量偏大的區(qū)域。