華潤置地商業(yè)模式分析：母體孵化+大比重物業(yè)自持

 　　說及商業(yè)地產(chǎn)，我們總是很難跳過萬象城、五彩城、歡樂頌。華潤置地就是這一系列品牌的締造者。眼下的華潤置地，無疑已是中國內地最具實力的商業(yè)地產(chǎn)運營商之一。據(jù)華潤置地發(fā)布的2013年年度業(yè)績公告顯示：2013年，華潤置地綜合營業(yè)額達港幣713.89億元，公司擁有人應占凈利潤為港幣146.96億元，比2012年同期分別增長了60.9%和39.1%。有業(yè)內人士預估，若保持這樣的擴張速度，華潤置地將在2015年創(chuàng)下上千億業(yè)績。

　　在商業(yè)地產(chǎn)競爭日益激烈的情況下，“華潤速度”創(chuàng)造的成績?yōu)楹稳绱梭@人?當然，這就要依靠華潤置地獨特的商業(yè)模式，以萬象城、五彩城、歡樂頌為代表的城市綜合體的成功運作，成就了華潤商業(yè)地產(chǎn)的輝煌業(yè)績。

　　商業(yè)模式分析

　　母體孵化戰(zhàn)略，堅持大比重物業(yè)自持

　　商業(yè)運作，最不能夠缺少的就是資本運作。作為華潤集團下的子公司，華潤置地充分發(fā)揮資金實力優(yōu)勢，采用“母體孵化”的商業(yè)運營戰(zhàn)略。即土地先由母公司華潤集團購買和持有，進行“孵化”等待市場成熟的時候，再轉入到子公司華潤置地運作，這樣就大大減輕了商業(yè)地產(chǎn)前期投資資金過大而帶來的融資壓力。

　　在“母體孵化”的強大支撐下，華潤置業(yè)一直堅持走“大比重自持物業(yè)”的經(jīng)營模式，享受商業(yè)物業(yè)租金帶來的豐厚回報，此舉為公司提供長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，從而抵抗房地產(chǎn)行業(yè)的周期性風險。

　　“差異化、模式化”運作快速攻城

　　在有“母體孵化”的強大支撐下，華潤置地又得靠什么來實現(xiàn)商業(yè)的成功運營及擴展?此時，差異化，無疑是華潤置地的一大利刃，僅拿商業(yè)地產(chǎn)運營產(chǎn)品系列來說，就分為萬象城、五彩城等差異產(chǎn)品系列，而其強大之處在于能夠進行“模式化”的快速攻城。

　　●模式一：高端綜合體—萬象城模式

　　華潤置地的差異化商業(yè)運作中，不得不說“萬象城綜合體”系列。

　　目前，國內普通置業(yè)者最為熟悉的莫過于深圳的華潤中心·萬象城。2004年，萬象城在深圳開業(yè)，短短兩三年內，萬象城就發(fā)展成為深圳的第一商業(yè)坐標，至今在該區(qū)域、甚至整個商業(yè)地產(chǎn)運營界中，仍有不可撼動的地位。

　　華潤中心·萬象城，選址深圳城市黃金地段，打造的是體量大、業(yè)態(tài)全的高端“一站式”購物、娛樂中心，并采用“主力店+半主力店+次主力店+專門店”的租戶組合方式。其先進行主力店招商，再帶動其他品牌店進駐。隨著愛馬仕、迪奧、范思哲等國際大品牌的紛紛入駐，吸引了更多知名商家的進駐，憑借這樣的高定位，萬象城成為深圳最時尚、最高端的商業(yè)地標之一。

　　深圳萬象城，作為華潤進入商業(yè)地產(chǎn)的先鋒，成功標新立異，開啟了華潤的“萬象城”模式。經(jīng)過十幾年的時間，華潤萬象城相繼在杭州、沈陽、成都、南寧、鄭州、青島等全國十多個城市開疆拓土，領跑商業(yè)地產(chǎn)。與萬達廣場一樣，由于迅猛擴張，“萬象城模式”也成為了商業(yè)地產(chǎn)的另外一個神話。

　　●模式二：區(qū)域型購物中心—五彩城模式

　　近年來，華潤置地再次開拓商業(yè)地產(chǎn)的新市場，繼續(xù)走差異化經(jīng)營路線，五彩城模式華麗登場。

　　五彩城定位為區(qū)域性商業(yè)中心，推翻傳統(tǒng)的Shopping Mall模式，首創(chuàng)Living Mall新潮模式，以一定區(qū)域內的家庭式消費群體為目標。

　　2011年，首家華潤五彩城在北京開業(yè)，升級了北京上清區(qū)域的商業(yè)配套。2013年，五彩城的商家入駐率達到92%。今年的3月8日，北京華潤五彩城舉辦“三八節(jié)”活動，當日銷售額突破700萬。

　　●模式三：住宅+大賣場—歡樂頌模式

　　除去萬象城、五彩城，目前華潤又有商業(yè)地產(chǎn)新作品—即歡樂頌亮相。

　　歡樂頌是華潤萬家作為零售業(yè)擴張的另外一個新業(yè)態(tài)，即“住宅+大賣場”的運作模式，其打造成中低端商業(yè)中心，主要在二三線城市進行擴張。

　　華潤置地，通過整合自身的零售資源，將旗下的超市、百貨、咖啡店、美容與健康等多個零售業(yè)態(tài)納入，形成豐富的業(yè)態(tài)形式，大大滿足了普通大眾的消費需求。目前，歡樂頌已在全國包括哈爾濱、合肥等多個城市正式啟動。

　　記者點評

　　零售業(yè)出身的華潤置地，打造的華潤商業(yè)地產(chǎn)系列產(chǎn)品，似乎讓華潤更加懂得如何運作商業(yè)，尤其是商業(yè)地產(chǎn)的運作。而就資本運作而言，母公司的“孵化戰(zhàn)略”，使華潤系列產(chǎn)品在擴張過程中獲得極大的資金支持。這一點是眾多商業(yè)地產(chǎn)項目運營所不具備的。