“地產(chǎn)+房產(chǎn)基金”方式拿地 越秀地產(chǎn)小投入撬動(dòng)大項(xiàng)目

 　　作為華南地區(qū)品牌歷史最悠久的越秀地產(chǎn)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“越秀地產(chǎn)” )，是國(guó)內(nèi)唯一擁有房產(chǎn)基金平臺(tái)的房地產(chǎn)上市公司，建立了“開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)+金融”的獨(dú)特模式……

　　2012年，越秀地產(chǎn)充分發(fā)揮唯一擁有REITs平臺(tái)的優(yōu)勢(shì)，成功將廣州國(guó)際金融中心(IFC)注入越秀房托基金(越秀REITs)。此舉不僅讓越秀地產(chǎn)成功打造具有獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)模式，實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)快速保值增值，更讓越秀房托從此躋身亞洲房地產(chǎn)信托基金前列。以廣州IFC為例，注入房產(chǎn)基金后，IFC從原來(lái)預(yù)計(jì)投資回收周期15年一下大幅縮減到3年多。

　　“我們的創(chuàng)新在國(guó)內(nèi)獨(dú)一無(wú)二，同行都很羨慕我們這種全新的金融地產(chǎn)運(yùn)作商業(yè)模式!”越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)陸志峰曾自豪地說(shuō)。這種越秀模式現(xiàn)在還很難復(fù)制，目前國(guó)內(nèi)僅有唯一一家房托基金在香港上市。

　　睿信致成管理咨詢董事總經(jīng)理郝炬在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，國(guó)內(nèi)現(xiàn)在對(duì)于房托基金上市的要求收緊，要求地產(chǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)收益好，同時(shí)還要步入穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)期，這也使得其他地產(chǎn)公司無(wú)法跟進(jìn)。

　　雙平臺(tái)開(kāi)始一系列資本運(yùn)作

　　可以說(shuō)越秀地產(chǎn)一連串的資本運(yùn)作始于2005年。2005年底，越秀城建地產(chǎn)以旗下城建大廈、財(cái)富廣場(chǎng)、維多利廣場(chǎng)和白馬商貿(mào)大廈四大商用物業(yè)打包組成的越秀房托基金(越秀REITs)成功登陸香港股市，成為香港股市第三只上市的房托基金。越秀房托基金是首個(gè)投資于內(nèi)地物業(yè)的REITs。在此之前，房地產(chǎn)企業(yè)要想將商用物業(yè)套現(xiàn)，只有通過(guò)整體轉(zhuǎn)讓或拆散出售的方式進(jìn)行，如果想利用商用物業(yè)進(jìn)行融資，也只能將其作為抵押物向銀行等渠道尋求資金支持。越秀REITs的上市意義非同小可，為資金提供了一個(gè)全新的融資思路。2008年起，越秀地產(chǎn)母公司越秀集團(tuán)正式提出三年調(diào)整優(yōu)化發(fā)展的概念，著手進(jìn)行全局性的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)調(diào)整。其中，利用越秀地產(chǎn)與越秀房產(chǎn)基金REITs的雙平臺(tái)開(kāi)始一系列資本運(yùn)作。通過(guò)調(diào)整，越秀地產(chǎn)不但獲得資本市場(chǎng)的高度肯定，而且成為一家純粹的地產(chǎn)上市公司，得以專注于全國(guó)性戰(zhàn)略布局和商用并舉戰(zhàn)略發(fā)展。

　　小投入撬動(dòng)大項(xiàng)目

　　據(jù)越秀地產(chǎn)相關(guān)人士介紹，越秀地產(chǎn)在參考新加坡凱德“控股持有→分息收益→升值→套現(xiàn)”模式的基礎(chǔ)上，越秀地產(chǎn)根據(jù)自身實(shí)際情況又開(kāi)創(chuàng)了一套“開(kāi)發(fā)→升值→套現(xiàn)→控股持有→分紅收益”的新模式。越秀地產(chǎn)通過(guò)拿地、開(kāi)發(fā)、前期運(yùn)營(yíng)、注入房產(chǎn)基金進(jìn)行二次證券化的先進(jìn)模式，借助資本市場(chǎng)，加速商業(yè)項(xiàng)目資金的流轉(zhuǎn)速度，達(dá)到雙贏。陸志峰曾自豪地說(shuō)，將廣州IFC注入房產(chǎn)基金，然后再轉(zhuǎn)賣(mài)給普通投資者，是越秀集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)完成有效轉(zhuǎn)型的體現(xiàn)之一。

　　不過(guò)郝炬認(rèn)為，目前房托基金的投資人對(duì)于基金的投資收益要求一般在12%-18%之間。而廣州IFC注入房產(chǎn)基金，再對(duì)外打包上市，平均收益率在6%-8%之間，能夠順利發(fā)行，也有一定的運(yùn)氣成分。

　　值得一提的是，越秀地產(chǎn)多次嘗試?yán)?ldquo;地產(chǎn)+房產(chǎn)基金”的新方式拿地，企圖實(shí)現(xiàn)以最小的投入撬動(dòng)大項(xiàng)目。2013年，越秀地產(chǎn)分別在廣州、杭州、佛山、武漢等一、二線城市購(gòu)入7塊優(yōu)質(zhì)地塊，總金額約為201.24億元，總建筑面積約275萬(wàn)平方米;其中包括佛山南浦村地塊在內(nèi)的4塊土地是通過(guò)與房產(chǎn)基金合作的模式投得，越秀地產(chǎn)應(yīng)付的土地款金額僅約58.17億元，并且雙方合作18個(gè)月后越秀地產(chǎn)可回購(gòu)股權(quán)。這種創(chuàng)新的合作模式通過(guò)資源整合和優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，大大提高了財(cái)務(wù)靈活性，在保持較低負(fù)債比率的同時(shí)，加快實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)。“借助集團(tuán)的力量，通過(guò)小份額的資金，首先留住土地，再逐步收購(gòu)剩下的大份額股權(quán)，令自身能夠保證對(duì)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目100%的控股和運(yùn)營(yíng)，最主要的是首次投入成本并不算高。”這是業(yè)內(nèi)人士對(duì)越秀地產(chǎn)這種模式的最好總結(jié)。