中信信托半年圈地21.2萬(wàn)畝 土地流轉(zhuǎn)信托盈利模式難明

 　　隨著土地制度改革政策進(jìn)一步明確，土地流轉(zhuǎn)信托風(fēng)生水起。根據(jù)公開資料統(tǒng)計(jì)，截止到目前，中信信托半年內(nèi)圈地已達(dá)21.2萬(wàn)畝。

　　土地流轉(zhuǎn)信托剛剛開展，一切都還在摸索中，業(yè)內(nèi)多數(shù)人士認(rèn)為，目前盈利模式仍不清楚。

　　而國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)國(guó)土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)肖金成則提出，要防止出現(xiàn)大規(guī)模土地兼并現(xiàn)象出現(xiàn)。這要求國(guó)家要控制土地的所有權(quán)，并且一定要對(duì)土地用途進(jìn)行管制，糧食用地只能種糧食。

　　由此來(lái)看，信托公司在土地流轉(zhuǎn)信托上，將會(huì)是戴著枷鎖跳舞的局面。

　　農(nóng)地流轉(zhuǎn)提案集中

　　信托公司對(duì)于開展土地流轉(zhuǎn)信托開始掀起熱潮，主要是政策逐漸明朗并細(xì)化。

　　國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在政府工作報(bào)告中指出，2014年要積極推進(jìn)農(nóng)村改革。堅(jiān)持和完善農(nóng)村基本經(jīng)營(yíng)制度，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利。保持農(nóng)村土地承包關(guān)系長(zhǎng)久不變，抓緊土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)及農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記頒證工作，引導(dǎo)承包地經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)，慎重穩(wěn)妥進(jìn)行農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)。

　　今年兩會(huì)期間，涉及農(nóng)地流轉(zhuǎn)的提案最為集中。據(jù)悉，由農(nóng)工黨中央提出的《關(guān)于創(chuàng)新制度機(jī)制，推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的提案》，被列為今年的政協(xié)第七號(hào)提案。民盟中央大會(huì)口頭發(fā)言也涉及“土改”，發(fā)言題目為《關(guān)于推進(jìn)我國(guó)農(nóng)村土地制度改革的幾點(diǎn)建議》。而在九三學(xué)社中央向全國(guó)政協(xié)提交的45篇提案中，涉及土地改革的有5篇。民革中央擬提交全國(guó)政協(xié)十二屆二次會(huì)議的47條提案中，有4份提案涉及土改。民進(jìn)中央也提出了《創(chuàng)新制度機(jī)制推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)》的提案。

　　國(guó)土資源部正在研究土地改革思路框架和試點(diǎn)工作方案，擬報(bào)批后實(shí)施。由于土地改革與城鎮(zhèn)化進(jìn)程息息相關(guān)。因此，業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)期，上述方案將很快出臺(tái)。在兩會(huì)后，土地改革相關(guān)政策可能將有所突破。

　　信托分食土改“蛋糕”

　　近日，北京信托推出北京市首單土地流轉(zhuǎn)信托產(chǎn)品-“北京信托·金色田野2014008號(hào)土地信托(密云水漳村)” 項(xiàng)目，該項(xiàng)目在北京市密云縣穆家峪鎮(zhèn)簽約成立，受托管理土地規(guī)模約1700畝。

　　相比先走一步的中信信托，1700畝的規(guī)模是小巫見大巫。

　　從2013年10月10日中信信托與安徽省宿州市埇橋區(qū)政府合作，正式成立了國(guó)內(nèi)第一支土地流轉(zhuǎn)信托計(jì)劃-“中信·農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)集合信托計(jì)劃1301期”以來(lái)，半年內(nèi)，中信信托在安徽、山東、河南、湖北等地推出土地流轉(zhuǎn)項(xiàng)目涉及的土地面積已達(dá)21.2萬(wàn)畝。

　　其中，“中信·農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)集合信托計(jì)劃1301期”，信托計(jì)劃期限12年，信托受益權(quán)采用結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)，涉及流轉(zhuǎn)的土地面積達(dá)5400畝。

　　而中信信托在山東省第一單信托化土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)。項(xiàng)目一期流轉(zhuǎn)何官鎮(zhèn)南小王村晟豐土地股份合作社的1850畝土地，流轉(zhuǎn)總規(guī)模有望突破1萬(wàn)畝。

　　今年2月24日，安徽省馬鞍山市政府與中信信托有限責(zé)任公司簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。在簽約儀式上，中信信托還與安徽大平工貿(mào)(集團(tuán))有限公司簽訂信托合同，標(biāo)志著馬鞍山市首單2.66萬(wàn)畝農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)信托計(jì)劃項(xiàng)目即將落地。

　　中信信托在河南省的首個(gè)土地流轉(zhuǎn)信托項(xiàng)目-“中信·濟(jì)源農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)集合信托計(jì)劃”。首期流轉(zhuǎn)濟(jì)源市軹城鎮(zhèn)、思禮鎮(zhèn)下屬共6個(gè)行政村的4094.5畝農(nóng)業(yè)用地，預(yù)計(jì)兩年內(nèi)流轉(zhuǎn)規(guī)?？蛇_(dá)2萬(wàn)畝。

　　最近的是3月7日，湖北省黃岡市人民政府，就共建龍感湖土地信托化改革試驗(yàn)區(qū)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。龍感湖土地信托化改革試驗(yàn)區(qū)擬劃定面積為100平方公里。按照1平方公里=1500畝換算，此次涉及到的土地面積已經(jīng)達(dá)到15萬(wàn)畝。

　　土地流轉(zhuǎn)信托已呈現(xiàn)遍地開花之勢(shì)，包括中糧信托等多家信托公司也相繼被傳出正在籌備相關(guān)新項(xiàng)目，欲分食土地改革大蛋糕。

　　盈利模式仍不清晰

　　未來(lái)土地改革大方向已逐漸明確，但土地流轉(zhuǎn)信托的盈利模式仍不清晰。

　　當(dāng)前，地方政府將被賦予更多先行先試權(quán)限。2014年以來(lái)，有關(guān)推進(jìn)土地改革的嘗試逐漸增多。從各地披露的信息不難看出，不少地方政府已在集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)、征地制度改革、宅基地使用登記制度等領(lǐng)域先行啟動(dòng)試點(diǎn)，土地改革試點(diǎn)范圍正不斷擴(kuò)大。

　　不少信托公司的土地流轉(zhuǎn)信托項(xiàng)目也越做越多，規(guī)模越來(lái)越大。中信信托和北京信托推出的土地流轉(zhuǎn)項(xiàng)目一個(gè)接一個(gè)，流轉(zhuǎn)土地的面積一個(gè)比一個(gè)大，但土地流轉(zhuǎn)信托的商業(yè)模式不清晰，模式難以復(fù)制是業(yè)內(nèi)人士普遍的共識(shí)。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，由于其經(jīng)營(yíng)模式尚不成熟，專業(yè)化程度較高，且農(nóng)村土地不能進(jìn)行抵押，因而不能算是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)，“土地不能抵押的話出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)誰(shuí)來(lái)承擔(dān)責(zé)任是一個(gè)問題，而相互之間的利益如何分配也是一個(gè)問題，中信和北京信托的模式能否復(fù)制或是借鑒，也要看他們后期的經(jīng)營(yíng)情況，因此，推出土地流轉(zhuǎn)信托不能盲目跟風(fēng)”。

　　不僅如此，有法律人士表示，土地流轉(zhuǎn)信托在國(guó)內(nèi)的推進(jìn)仍存在諸多問題。從法律層面來(lái)講，中國(guó)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的確權(quán)工作仍未完成，且農(nóng)村土地不能進(jìn)行抵押，這成為土地流轉(zhuǎn)信托難以大規(guī)模推廣的一大掣肘。

　　農(nóng)業(yè)部副部長(zhǎng)牛盾日前表示，土地流轉(zhuǎn)，政策上最大的突破就是把土地的承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)再分離。原來(lái)是所有權(quán)和承包經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，現(xiàn)在是所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)三個(gè)權(quán)的分離，政策的目的就是能夠在土地流轉(zhuǎn)的過程當(dāng)中，讓農(nóng)民承包經(jīng)營(yíng)土地的利益得到保證，同時(shí)也有利于適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。

　　但這仍有待于細(xì)化配套措施。