房企海外投資比國(guó)內(nèi)多賺13% 綠地兩月內(nèi)敲定345億投資

 　　分析人士稱，個(gè)別房企希望海外市場(chǎng)投資能占其全部地產(chǎn)業(yè)務(wù)投資的30%以上

　　“2013年，澳大利亞有30%的開發(fā)資金來(lái)自于中國(guó)，美國(guó)有13%的開發(fā)資金來(lái)自于中國(guó)。” 萊坊董事兼亞太區(qū)研究部主管Nicholas Holt向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，其中，綠地集團(tuán)成為首個(gè)進(jìn)駐英國(guó)開發(fā)住宅項(xiàng)目的中國(guó)房企。

　　據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，從2014年1月14日至今，綠地、萬(wàn)達(dá)以及碧桂園三家千億元級(jí)銷售規(guī)模的房企相繼出海，分別在英國(guó)倫敦、澳大利亞悉尼和加拿大多倫多拋出總計(jì)約552億元人民幣的海外投資計(jì)劃。

　　其中，綠地集團(tuán)敲定了345億元的海外投資計(jì)劃，占上述三家千億元級(jí)房企目前拋出投資計(jì)劃總額的62.5%。此外，目前綠地集團(tuán)是中國(guó)房企出海投資規(guī)模最大的企業(yè)。

　　拋345億元海外投資計(jì)劃

　　“2014年將是綠地海外業(yè)務(wù)全速推進(jìn)、全面收獲的一年。”綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁張玉良透露，綠地在英國(guó)、美國(guó)、加拿大、泰國(guó)、馬來(lái)西亞的項(xiàng)目年內(nèi)將全面啟動(dòng)預(yù)售，基于此，綠地已將全年海外銷售目標(biāo)由130億元調(diào)整至200億元人民幣，相較于2013年30億元人民幣的海外業(yè)務(wù)收入將數(shù)倍增長(zhǎng)。

　　1月初，綠地簽約英國(guó)倫敦兩個(gè)大型住宅項(xiàng)目，總投資12億英鎊;當(dāng)月下旬，綠地與洲際酒店集團(tuán)簽約合作建造洛杉磯綠地英迪格酒店，自有酒店品牌“鉑瑞”(Primus)明確將登陸悉尼;2月中旬，總投資10億美元的“洛杉磯綠地中心”正式開工建設(shè)。

　　3月8日，綠地集團(tuán)以股權(quán)方式收購(gòu)加拿大多倫多一個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目位于加拿大多倫多市中心核心區(qū)域，綠地集團(tuán)表示，預(yù)計(jì)投資總額將超過(guò)4億加元(約合22億元人民幣)，將在6個(gè)月內(nèi)正式開工建設(shè)，這已是綠地今年以來(lái)在海外新進(jìn)的第三座城市。同時(shí)，綠地集團(tuán)稱，英國(guó)、美國(guó)、加拿大、泰國(guó)、馬來(lái)西亞的項(xiàng)目年內(nèi)將啟動(dòng)預(yù)售。

　　“如果說(shuō)2013年是綠地國(guó)際化的起步之年，那么2014年將成為綠地海外戰(zhàn)略的疾行之年、收獲之年。”張玉良表示，以前開發(fā)且銷售的項(xiàng)目已經(jīng)取得了可觀產(chǎn)出效益，這堅(jiān)定了綠地對(duì)自身海外發(fā)展模式的信心和決心，并正在加速綠地深度融入當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的步伐。

　　正如萊坊董事兼亞太區(qū)研究部主管Nicholas Holt向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，中國(guó)房企出海可以學(xué)會(huì)利用美國(guó)比較成熟的資本市場(chǎng)，拓展多元化的資金獲取渠道，然后再更好地運(yùn)用到國(guó)內(nèi)或者其他地區(qū)。

　　謀多元化布局

　　萊坊2014年《財(cái)富報(bào)告》顯示，“大型開發(fā)商在全球的開發(fā)活動(dòng)越來(lái)越多，其中英國(guó)、美國(guó)和澳大利亞三國(guó)超過(guò)76%的入境資金來(lái)自中國(guó)、新加坡、馬來(lái)西亞和印度等地。建立品牌、多樣化、利潤(rùn)增長(zhǎng)以及把物業(yè)出售給本地買家是其出海投資的主要驅(qū)動(dòng)因素”。

　　“個(gè)別房企希望海外市場(chǎng)投資能占其全部地產(chǎn)業(yè)務(wù)投資的30%以上，這可能是企業(yè)謀求多元化布局的重要戰(zhàn)略。” 仲量聯(lián)行國(guó)際資本集團(tuán)中國(guó)區(qū)董事夏飏飏向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，比如為了尋求外匯、融資和市場(chǎng)的多元化布局而“走出去”。

　　“去海外投資的房企多數(shù)是上市公司，而且是在香港上市的房企，這使得其在融資方面具有一定優(yōu)勢(shì)。”中銀國(guó)際有限公司副行政總裁兼業(yè)務(wù)(私人銀行)主管黃劍雄向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，有些房企海外發(fā)債中的大量資金其實(shí)是用于海外投資的，而且，這些債券的發(fā)行成本要比國(guó)內(nèi)低。

　　“除了融資成本要比國(guó)內(nèi)低，部分海外項(xiàng)目的投資回報(bào)率也很高。”某機(jī)構(gòu)分析人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者直言，一般來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)平均利潤(rùn)率在10%-15%之間，而且呈現(xiàn)逐年下滑的趨勢(shì)，目前大約為12%，而有些房企在海外投資的項(xiàng)目，利潤(rùn)率可以達(dá)到20%-30%之間，盈利空間可見(jiàn)一斑。

　　“房企去海外投資的動(dòng)力之一是土地成本比較低。” 萊坊倫敦中國(guó)住宅業(yè)務(wù)部主管張黎清向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，但項(xiàng)目開發(fā)周期比較長(zhǎng)，可能一個(gè)住宅項(xiàng)目要開發(fā)10年以上。此外，項(xiàng)目開發(fā)涉及稅收比例比較高，這可能讓一些中小房企難以承受，大型開發(fā)商則因融資能力較強(qiáng)，債務(wù)杠桿合理，進(jìn)而贏得較高利潤(rùn)空間。

　　值得注意的是，高的回報(bào)率往往伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)。有消息人士向記者透露，“據(jù)我所知，澳大利潤(rùn)一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)了10年，但10年都是虧本的，最近才開始賺錢。”

　　對(duì)此，萊坊董事兼大中華區(qū)研究及咨詢部主管林浩文向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“中國(guó)房企去海外投資最主要的風(fēng)險(xiǎn)是對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的不熟悉，所以才與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商企業(yè)合作來(lái)攤薄風(fēng)險(xiǎn)”。

　　更為值得注意的是，不少中國(guó)房企去投資海外項(xiàng)目主要目標(biāo)客戶來(lái)自于國(guó)內(nèi)的購(gòu)買力，即去國(guó)外蓋房子賣給中國(guó)人。那么，中國(guó)買家這種購(gòu)買需求到底能在全球房地產(chǎn)市場(chǎng)中釋放多久?

　　“如果明天沒(méi)有限價(jià)沒(méi)有限購(gòu)，沒(méi)有調(diào)控政策，中國(guó)人去海外買房就不會(huì)有那么火。”林浩文向《證券日?qǐng)?bào)》記者直言，中國(guó)人去海外買房的購(gòu)買需求釋放其實(shí)要看國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。