專家建議地方政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃

 　　商業(yè)地產(chǎn)成為開(kāi)發(fā)商規(guī)避調(diào)控政策的投資洼地。但是，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)“零調(diào)控”的狀態(tài)在年后被打破，日前，蘇州針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的“限售令”發(fā)布并執(zhí)行，其中關(guān)于“建立風(fēng)險(xiǎn)防范資產(chǎn)保障機(jī)制”的條文和舉措頗為引人關(guān)注。新政規(guī)定，對(duì)于可分割出售類的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在預(yù)售前劃出一部分房產(chǎn)作為風(fēng)險(xiǎn)防范資產(chǎn)予以凍結(jié)，凍結(jié)時(shí)間為3年，凍結(jié)期內(nèi)不得銷售、抵押和轉(zhuǎn)讓。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，這種“一刀切”的規(guī)定，從大的城市功能配置的角度上來(lái)看，還是會(huì)存在一定的問(wèn)題，建議地方政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)制定有效的、科學(xué)的規(guī)劃。

　　中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平表示，這個(gè)規(guī)定會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商資金產(chǎn)生一定程度的影響，但是這個(gè)政策更大程度上是向市場(chǎng)，包括投資人和開(kāi)發(fā)商傳達(dá)了這樣一種信息：政府或者社會(huì)已經(jīng)意識(shí)到了商業(yè)發(fā)展投資當(dāng)中的這些問(wèn)題，這個(gè)信息本身，可能比對(duì)開(kāi)發(fā)商實(shí)際產(chǎn)生的資金影響更重要。

　　北京盈石副總裁周睿認(rèn)為，蘇州的政策條款當(dāng)中，限制10萬(wàn)平米以上的項(xiàng)目，至少要有30%，即三萬(wàn)平米，不能分割出售，這樣的情況在實(shí)際操作的案例當(dāng)中，已經(jīng)存在了，其實(shí)不僅僅是像蘇州公布了完整的限購(gòu)令，在浙江的紹興、溫州，其實(shí)政府在土地拍賣的過(guò)程當(dāng)中，招拍掛的限制條件上，掛出來(lái)要求在綜合體項(xiàng)目當(dāng)中，需要對(duì)不能分割的面積做規(guī)定。

　　另外，她認(rèn)為，這種“一刀切”的做法，從大的城市功能配置的角度上來(lái)看還是會(huì)有一些問(wèn)題的，也就是說(shuō)，對(duì)于一個(gè)區(qū)域，政府的這個(gè)商業(yè)總體比例的規(guī)劃，應(yīng)該有一定方向性的引導(dǎo)，但是是否需要在每一塊地上，都要拿出30%的比例來(lái)去限制它商業(yè)不可以銷售，有一些麻煩。“未來(lái)政府逼著沒(méi)有商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的開(kāi)發(fā)商在他的項(xiàng)目當(dāng)中必須要做持有，其實(shí)會(huì)帶來(lái)后續(xù)的很多經(jīng)營(yíng)和招商上面的問(wèn)題。”

　　王永平也表示，從根上來(lái)講，一些地方政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)缺乏有效的、科學(xué)的規(guī)劃，商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)有困難，開(kāi)發(fā)商出于商業(yè)利益考慮，他一定要想辦法跑掉，甩包袱的。此外，我們?cè)谕恋氐恼信倪^(guò)程當(dāng)中，過(guò)分看重于地價(jià)，而不是說(shuō)看重于這個(gè)公司的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，一塊好的地，一塊地拍賣的過(guò)程當(dāng)中，誰(shuí)價(jià)高者得，出的地價(jià)高誰(shuí)能拿，但是這個(gè)出錢高的并不一定有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，即使你讓他持有，實(shí)際上對(duì)這個(gè)城市來(lái)講，對(duì)這個(gè)項(xiàng)目來(lái)講，也不一定能夠做到成功。所以我們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)制應(yīng)該要有一個(gè)系統(tǒng)的考慮，不能簡(jiǎn)單地通過(guò)限制它賣或者不賣來(lái)約束。

　　周睿補(bǔ)充說(shuō)，“對(duì)一個(gè)區(qū)域做商業(yè)規(guī)劃的時(shí)候，我們都會(huì)規(guī)劃幾個(gè)層級(jí)的商業(yè)板塊，比如說(shuō)在一個(gè)半徑5公里、10公里的范圍之內(nèi)，可能我們需要一個(gè)區(qū)域性的商業(yè)中心。大概在10萬(wàn)平米以上。還有2、3公里的，可能只需要3、5萬(wàn)平米以上的。但是如果政府一刀切，那就會(huì)出現(xiàn)一條路上，3公里的范圍內(nèi)，都有10萬(wàn)平米的購(gòu)物中心，那將來(lái)這樣一定會(huì)出現(xiàn)同質(zhì)化。”

　　王永平建議，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃過(guò)程當(dāng)中，要考慮幾個(gè)協(xié)調(diào)發(fā)展，一個(gè)要跟城市的人口協(xié)調(diào)發(fā)展，第二個(gè)，要跟城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)相協(xié)調(diào)，第三個(gè)，要跟城市的一些規(guī)劃，資源相協(xié)調(diào)，比如交通是很重要的因素，還有一個(gè)就是商業(yè)規(guī)劃當(dāng)中要遵循商業(yè)的發(fā)展規(guī)律，“比如說(shuō)我們對(duì)大型商業(yè)項(xiàng)目來(lái)講，他要么是高度集中，形成一個(gè)商圈，圍在十字路口，馬路幾個(gè)角都有，上面有天橋相連，地下有過(guò)道挖通，要么高度相對(duì)來(lái)講要有一定的分散，每個(gè)項(xiàng)目，各有各自己的商圈，各有各的輻射人群。”