2013年中國商業(yè)地產(chǎn)運營模式淺析

        國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)形態(tài)包括：商鋪、商場、商業(yè)步行街、超市/大賣場、購物中心、酒店式公寓、寫字樓等。國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)這幾年發(fā)展較快，使得推向市場的多種商業(yè)項目也經(jīng)歷了不同的運營管理模式，主要有如下幾種：

        一、零散銷售模式

       主要是由購買商鋪的業(yè)主進行自主經(jīng)營、自我管理，開發(fā)商將不再對各個業(yè)主進行指導(dǎo)或干預(yù)。這一模式適合規(guī)模不大、檔次一般的底端商戶和商業(yè)街等類型的商業(yè)地產(chǎn)。采用這一運營策略的優(yōu)點是開發(fā)商能盡快收回投資，且平均售價較高，可以獲得較多的利潤。風(fēng)險是開發(fā)商缺乏對項目的整體控制力，不容易對項日進行后期干預(yù)。散戶自身調(diào)節(jié)的經(jīng)營風(fēng)險也很大。

        一個整體性差、經(jīng)營格局紊亂的商場是不會有好的效益的。由于缺乏主力店，影響力相對較弱，業(yè)主受短期利益的驅(qū)動，各自小規(guī)模經(jīng)營很容易改變整個商場的預(yù)期用途，容易變成街頭的大排檔，實際回報與預(yù)期收益可能遠不如預(yù)期所得。另外，如果是商住相結(jié)合的物業(yè)，底端商戶層次的下降有可能導(dǎo)致住宅商品房價值的下跌。

        二、零散出租模式

       采用這種運營管理模式的商業(yè)地產(chǎn)類型主要包括專業(yè)批發(fā)市場和商場等。開發(fā)商在確定某一主題功能下對各個鋪位進行招租，租期相對較短，一般為2～5年；開發(fā)商幫助租戶統(tǒng)一辦理相關(guān)的營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記，甚至代開銷售發(fā)票、財務(wù)結(jié)算等，以節(jié)省商戶的運營成本，以吸引更多的商戶。

       許多成功運用該模式的案例大多為大型專業(yè)批發(fā)市場，如深圳賽格電子配套市場，華強電子世界等。當然也有處于黃金地段，專門針對國內(nèi)外著名品牌的高檔次的零散出租項目。這種方式的優(yōu)點：租金很高，開發(fā)商收益容易實現(xiàn)最大化；物業(yè)升值空間潛力較大，容易出售；租期短，容易改變商鋪的功能或轉(zhuǎn)變、調(diào)整經(jīng)營模式。缺點是需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司負責(zé)經(jīng)營管理，其所支出的成本較大；需充分重視前期的市場定位，功能定位的策劃工作，以防止出現(xiàn)與預(yù)期的不一致性；對招商能力的要求較高；對日常經(jīng)營能力的要求高；其經(jīng)營風(fēng)險也較大。

       三、整體出售模式

       開發(fā)商采取這種運營模式主要是對商業(yè)經(jīng)營不了解、也不想要進入商業(yè)領(lǐng)域，企業(yè)相對實力較弱，有一定的資金壓力。購買者往往是對商業(yè)投資運作非常熟悉、資金實力雄厚的公司。

        這一策略適合于規(guī)模較小、檔次一般的物業(yè)。其優(yōu)點是開發(fā)商能盡快收回投資，資金風(fēng)險較小，但由于一次性投入過大，與購買者的談判存有一定難度，往往導(dǎo)致整體售價較低。

        四、整體出租模式

        運用這一模式的開發(fā)商通常實力較強，有充足的資金支持并且與國內(nèi)外知名大型商業(yè)品牌特別是連鎖超市，在投資開發(fā)前就組成了戰(zhàn)略聯(lián)盟來進行商業(yè)定位。

        這種方式的優(yōu)點是不需設(shè)立專門的經(jīng)營公司和配備專業(yè)的商業(yè)人員，節(jié)省了開發(fā)的項目后期費用，且交易簡單，物業(yè)可進行抵押貸款，有利開發(fā)新的項目，物業(yè)的升值空間潛力較大。缺點是收益率低，租期過長，租戶的經(jīng)營失敗而導(dǎo)致交不起租的。