2013年中國商業(yè)地產(chǎn)資金鏈特性淺析

         一、資金需求量更大

  

         與住宅相比，商業(yè)項目建筑形式較為復(fù)雜，設(shè)計規(guī)范要求更多，因而消耗資金量也更大，而回款卻不如住宅地產(chǎn)快，重于長期的穩(wěn)定現(xiàn)金回流。此外，從市場形勢看，越來越多的開發(fā)商或出于自身對項目所在區(qū)域的定位，或因為政府的需要，更傾向于修建大型購物中心摩爾、城市綜合體項目，這些動輒十幾萬平方米的建筑資金需求量相當(dāng)大。

  

        二、融資難度更大

  

        由于商業(yè)地產(chǎn)項目資金需求量大，則更需要多元化融資渠道，但就目前中國的金融環(huán)境而言，不像國外金融環(huán)境成熟，各種現(xiàn)有融資渠道都有其局限性，特別是對中小型企業(yè)來說，試驗新型融資方式難度很大也沒有這個能力，融資的壓力對于商業(yè)項目資金鏈的平衡更為艱難。

  

        三、資金回流慢，資金鏈較長

  

        商業(yè)項目相較住宅項目，除去工程形式本身比較復(fù)雜外，建設(shè)時期長、前期環(huán)節(jié)多，比如招商環(huán)節(jié)，報批報建的各個細部節(jié)點等，一般開發(fā)周期至少在兩三年以上，即使是以快速流轉(zhuǎn)、基本無土地儲備而著稱的萬達地產(chǎn)，建設(shè)一個萬達廣場的時間也最少需要18個月，更遑論其他開發(fā)商。 

 

        而在項目后期運營過程中，資金鏈被進一步拖長，商業(yè)地產(chǎn)建成后又不能像住宅一樣進行快速銷售，利用回款再投資，而是利用租售結(jié)合的方式，投資回收期普遍在8-10年左右，較長的投資回收期間只有租金收入，同時要承擔(dān)不小的運營開支，如果前期規(guī)劃不合理，會導(dǎo)致此項開支不斷增加，甚至超過租金收入，市場風(fēng)險極大。 

 

        四、資金不可預(yù)測風(fēng)險大 

 

        房地產(chǎn)開發(fā)中，不同的階段會涉及到不同類型的風(fēng)險，比如政策風(fēng)險、管理風(fēng)險、融資風(fēng)險、設(shè)計風(fēng)險、建設(shè)風(fēng)險等，這些風(fēng)險會對各個階段的資金鏈管理造成影響，其風(fēng)險比住宅項目體現(xiàn)得更為明顯，影響更為長久。