地鐵時代
商業(yè)地產(chǎn)的投資方向

源于人流的大量匯集，地鐵站點中的商業(yè)一向被看好。無論是以便利性商品和服務(wù)為主的站內(nèi)商業(yè)，還是以中低端客群為主的地下商業(yè)街區(qū)，或是地鐵站點輻射的商業(yè)項目，都因人流的聚集而獲益。
據(jù)RET睿意德跟蹤數(shù)據(jù)，地鐵開通至少可讓周邊商業(yè)租金水平翻倍，因地鐵帶動的人流大幅增多，地鐵周邊商業(yè)坪效也會大幅提升。比如在北京，因地鐵六號線開通，朝北大悅城店鋪的銷售額明顯提升，某一層150平方米左右的店鋪月度銷售額由70萬元已增至最多180萬元。其一層坪效從地鐵開通前的約5000元/平方米，一躍增至8000~10000元/平方米，零售額上升非常明顯。

然而，承擔(dān)集散地作用的地鐵站點在帶來大規(guī)模人群的同時，也會涉及更多人的安全和利益而具有諸多不確定性因素。因此，在選址、開發(fā)、投資、租賃商鋪時需要做細(xì)致考慮，提早規(guī)避。在具體運作中，投資者可以著重從以下幾個因素進(jìn)行考量：

政策問題
地鐵站點為公共設(shè)施以及民生工程，是公共人群聚集的密集區(qū)域，因此，受政府政策，包括規(guī)劃、法規(guī)等影響較大，在投資前需對政策落地做審慎估判。
對于地鐵商業(yè)中的地下商業(yè)而言，這層風(fēng)險要額外注意兩點：首先，地鐵商業(yè)中的地下商業(yè)因空間封閉、物流人流大，一旦發(fā)生火災(zāi)等事故容易造成重大人員財產(chǎn)損失。因此，消防要求甚高，餐飲等涉及明火的商戶要格外注意；第二，地下商業(yè)的經(jīng)營主體在各個城市各有不同，不同主體在權(quán)限及管理等層面各有不同，在投資時，需要認(rèn)真判斷，必要之時，可提早尋求法律層面的保障。

時間問題
首先要注意周邊人口入住速度。因地鐵開通早晚不同，對于不同區(qū)域的商業(yè)影響也會有所區(qū)別。對于新興區(qū)域而言，雖然地鐵在人口導(dǎo)入方面效果顯著，但是人口入住還是會存在滯后性，如果入住人口速度過慢，人氣不足，無疑會使商業(yè)項目面臨巨大壓力。
還要注意的是早期“分中心”地鐵站點人流潮汐現(xiàn)象。對于地鐵商業(yè)可及的新興板塊，若區(qū)域居民每日需乘車至其他區(qū)域工作，本區(qū)域內(nèi)白天就少有人流動消費，到晚間人群返回時也會受到精力及時間限制而使得消費動機(jī)降低，此種狀況更適合發(fā)展生活服務(wù)類的商業(yè)項目。

距離問題
地鐵商業(yè)中的地下商業(yè)要充分借助其便利性優(yōu)勢，提供便利的服務(wù)和產(chǎn)品。而地面商業(yè)則需要重點關(guān)注距離的問題。在非目的性消費情況下，沒有人愿意在購物路途上花費更多時間。從最大化借勢地鐵人群的角度考慮，商業(yè)項目地塊與地鐵站絕對距離不宜過遠(yuǎn)，具體而言最好不超過2公里，否則地鐵對商業(yè)項目的支持度會大大降低。如果條件可能，項目最好能與地鐵直接連通，為地鐵客流轉(zhuǎn)化為消費客群創(chuàng)造更大機(jī)會，讓項目從地鐵人流中獲得最大效益。

方位問題
便利性是衡量商業(yè)地塊價值的重要指標(biāo)，如果客流來源方向與未來項目入口可形成簡潔動線，讓人能以最短的距離到達(dá)該項目，則容易吸引到更多客流；反之，客流進(jìn)入消費的機(jī)會將受到影響。因此，在項目選址時，應(yīng)首先考慮客流來源的方向，選擇毗臨地鐵站、緊臨人流最大的道路，這是最優(yōu)的位置；其次，項目地塊的腹地容量因素也不容忽視，假如商業(yè)地塊毗鄰山川、海、河等限制性地理環(huán)境，人口容量將受到剛性限制。在選擇地鐵站兩側(cè)的地塊時，應(yīng)優(yōu)先考慮面朝地鐵站，且背后沒有山川、河流等影響人流的一側(cè)；第三，在地鐵站聚集的人流中，也有一部分是乘坐車輛到達(dá)的，因此，需要考慮車輛到達(dá)的便利性。這在新興城市板塊的地鐵站點，尤為需要注意。