住宅調(diào)控升級 商業(yè)地產(chǎn)市場持續(xù)火熱買家一鋪難求
2013-3-18 20:51
“國五條”的發(fā)布讓已經(jīng)維持兩年的限購政策進(jìn)入一個新周期。不過，在這個新周期里，商業(yè)地產(chǎn)仍然置身事外，并未受到波及。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在住宅市場新政頻出的情況下，商業(yè)地產(chǎn)無疑成了最大的“贏家”。
的確，在2010年被稱為“史上最嚴(yán)”的樓市調(diào)控展開后，佛山的商業(yè)地產(chǎn)就進(jìn)入了發(fā)展元年，不僅外來大鱷紛紛跑馬圈地，本地開發(fā)商也摩拳擦掌，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域逐漸嶄露頭角。那么，在調(diào)控的新周期里，佛山的商業(yè)地產(chǎn)是否還能繼續(xù)“偷著樂”？
商住兩用靈活 或迎推貨小高潮
3月10日，南海萬達(dá)廣場（專題閱讀）（項目招商信息）soho公寓樣板間開放，成為了眾多投資者關(guān)注的話題。當(dāng)天即有2000人到場，并有大量市民進(jìn)行登記和入會。作為商業(yè)性質(zhì)的公寓，不限購不限貸是其最大的優(yōu)勢。樣板間開放當(dāng)天，一位準(zhǔn)備購房的市民告訴記者，在限購的背景下，想投資房產(chǎn)也變得很難，而公寓類型的產(chǎn)品相對商鋪、寫字樓來說總價低，對于投資者的門檻要求也就稍微低一些，“而且公寓的位置普遍比較好，不管是出租還是自住都比較便利。”
據(jù)了解，佛山目前在售的公寓類型產(chǎn)品并不多，此前星星華園國際公寓開盤，比市場預(yù)期偏低的售價使其很快被搶購一空。除此以外，麗日金鼎正在推售loft公寓、恒福國際商業(yè)廣場也于今年推出了公寓產(chǎn)品，而長信東海銀灣項目預(yù)計近期也有公寓產(chǎn)品入市。此外，佛山新城的金海M-CITY項目預(yù)計今年也會有公寓產(chǎn)品推出，加上萬達(dá)本年度計劃推出的2000套soho公寓，今年佛山的公寓市場或?qū)⒂瓉硪粋€小高潮。
對于投資來說，公寓最為吸引的莫過于其“不限購不限貸”的商業(yè)性質(zhì)。加利申房產(chǎn)項目總經(jīng)理張軍表示，公寓是商業(yè)辦公性質(zhì)，既可辦公，也可作為高檔場所的住房，“公寓所面對的出租對象比較多，也決定了其收益方式很多。一是作為酒店式公寓，在酒店掛牌做為客房出租；二是自用或者出租用作小型商貿(mào)公司的辦公場所；三是本身物業(yè)的升值，公寓物業(yè)比住宅升值更快。”而碧桂園城市花園相關(guān)負(fù)責(zé)人也對公寓的前景比較看好，他認(rèn)為，公寓可以商住兩用，在住宅限購下是比較受投資者青睞的產(chǎn)品。
寫字樓地標(biāo)性建筑扎堆 供應(yīng)瀕臨井噴
一直以來，佛山寫字樓市場都比較高調(diào)，十個寫字樓中可能有一半都以“地標(biāo)”自居，而佛山中心區(qū)域也即將立起多個“高富帥”產(chǎn)品。從季華路來看，星星廣場將建成季華路上最大的綜合體，其中也將有超甲級寫字樓項目；與之僅幾步之遙的禪城綠地中心則建起了雙子塔，兩棟超甲級寫字樓也頗受矚目。
在佛山新城，“欲與天公試比高”則更是愈演愈烈。蘇寧廣場規(guī)劃中的超300米“地標(biāo)”建筑建成后將是佛山第一高。而保利地產(chǎn)3月13日召開新聞發(fā)布會，也將在佛山新城建地標(biāo)級建筑保利中心，248米的高樓將于今年年底封頂。此外，金海地產(chǎn)在佛山新城的創(chuàng)意中心和M-city項目均有寫字樓亮相，招商地產(chǎn)在佛山的首個商業(yè)地產(chǎn)項目依云國際也正在建設(shè)中，雖然很多項目并沒有地標(biāo)的高度，但寫字樓的大規(guī)模開建已瀕臨“井噴”。
對于寫字樓的“井噴”，業(yè)內(nèi)觀點各有不同。禪城區(qū)政協(xié)委員李海青認(rèn)為，現(xiàn)在這樣大規(guī)模建寫字樓，未來可能會出現(xiàn)一些問題，包括可能導(dǎo)致寫字樓市場出現(xiàn)泡沫等。而佛山市房地產(chǎn)協(xié)會副會長駱儀克同樣認(rèn)為，相對于住宅的體量多，寫字樓的體量顯得更為可怕，“佛山現(xiàn)在正在產(chǎn)業(yè)升級，政府規(guī)劃建設(shè)了很多寫字樓，但佛山有那么多白領(lǐng)嗎？”駱儀克認(rèn)為，佛山不缺滋養(yǎng)白領(lǐng)的硬件，而是缺乏軟件。
不過，更多業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，佛山城市的發(fā)展需要寫字樓，畢竟大部分白領(lǐng)都不愿意在工業(yè)園區(qū)上班，而希望進(jìn)入高檔寫字樓。星星華園國際營銷總監(jiān)柯志斌表示，高端的寫字樓也需要聚集效應(yīng)，此前的寫字樓不僅低端，而且較為分散，不利于整體區(qū)域的氛圍提升。
此外，從投資角度來看，寫字樓的門檻比較高，并不是普通市民的投資首選。綠地集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)在寫字樓基本上都會拆分成100平方米左右一套進(jìn)行出售，以便于中小投資者進(jìn)行投資。不過，就目前的市場來看，整層或半層購買仍是市場主流，“單套出售不僅不利于管理，對于出租給公司使用也比較受限制，所以有資金實力的投資者一般不會單套購買。”
商鋪業(yè)主普遍自持 買家“一鋪難求”
事實上，寫字樓、公寓等都是“后來居上”的投資產(chǎn)品，大部分投資者最初選擇的商業(yè)地產(chǎn)投資品都是商鋪。在綜合體頻現(xiàn)的佛山市場中，如今商鋪愈發(fā)顯得“一鋪難求”，因為大部分綜合體運營商都選擇了大量持有商鋪。
此前萬達(dá)曾經(jīng)四次開盤并四次清盤，成為了佛山商業(yè)地產(chǎn)界的一大佳話。不過，據(jù)了解，萬達(dá)廣場由于自持80%左右的商鋪，可供出售的商鋪比例較小，導(dǎo)致供不應(yīng)求局面。此外，綠地集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人也向記者透露，禪城綠地中心的購物廣場將大量自持，僅剩小部分進(jìn)行出售。據(jù)了解，目前在售商鋪主要集中在桂城，包括南海萬科廣場等，售價也較高，最高可能達(dá)22萬元/平方米。
雖然“一鋪難求”，但事實上，目前大部分商鋪的投資回報率都不高。據(jù)了解，桂城百花時代、天佑城等商鋪價格在10萬元/平方米左右，租金卻只有200～300元/平方米，投資回報率不到3%。盡管如此，愿意放盤的業(yè)主仍然極少。有中介人士就此分析稱，雖然目前的投資回報率較低，但業(yè)主普遍看漲商鋪未來的上漲空間，“像祖廟一帶的商鋪，每年的上漲空間都有10%左右，而桂城未來的前景也較為看好。”
與綜合體商鋪高調(diào)開盤、高調(diào)清盤相比，住宅底商則顯得低調(diào)很多。不過，據(jù)城南板塊多個項目負(fù)責(zé)人透露，住宅底商也消化得極快，因為有住宅就對這些商鋪的出租有保障。
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