大型房企主攻商業(yè)地產(chǎn) 新政緩解房產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)

   “新國五條”來襲，買房者和賣房者雙雙中箭。市場在一片叫苦聲中解讀新政的利弊，但種種數(shù)據(jù)卻顯示，買房者依然在加緊買房，購房熱潮不減。而賣房者則砸錢圈地，尤其瞄準(zhǔn)北上廣地區(qū)集中開炮，等待房價(jià)上漲。

  近幾日，房企陸續(xù)交出了2月份銷售數(shù)據(jù)，結(jié)果是極為樂觀的。這不僅預(yù)示著房企業(yè)績依然堅(jiān)挺，同時(shí)也反映出購房者需求十分強(qiáng)烈。 “新國五條”的出臺(tái)，影響住宅市場，但對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言卻是一針強(qiáng)心劑。近期，有了錢的大型房企已經(jīng)亮出了商業(yè)地產(chǎn)“路線圖”，明爭暗斗攻略商業(yè)地產(chǎn)。

  商業(yè)地產(chǎn)升溫

  “新國五條”的出臺(tái)，影響住宅市場，但對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言卻是一針強(qiáng)心劑。萬科、龍湖地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等房企，已相繼宣布對(duì)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域加碼。

  就在國五條細(xì)則公布的前一天，龍湖地產(chǎn)剛剛宣布了其商業(yè)帝國的宏偉藍(lán)圖：“2013年是龍湖商業(yè)地產(chǎn)快速擴(kuò)張的一年，集團(tuán)預(yù)計(jì)用15年左右的時(shí)間將商業(yè)利潤占比從不到5%提升至30%。 ”

  一直專注于住宅開發(fā)的房企龍頭萬科，也將注意力分散至商業(yè)地產(chǎn)。萬科總裁郁亮在上周的業(yè)績會(huì)上表示，萬科社區(qū)商業(yè)是主要發(fā)展方向。

  招商地產(chǎn)也在加碼商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。根據(jù)計(jì)劃，2013年，招商地產(chǎn)位于蛇口的海上世界綜合體項(xiàng)目將全面開業(yè)運(yùn)營，而招商旗下在北京、漳州、南京等地開發(fā)的酒店、購物中心也將陸續(xù)亮相。招商地產(chǎn)副總經(jīng)理張林透露，目前商業(yè)地產(chǎn)比重占招商地產(chǎn)投資額的10%。預(yù)計(jì)未來五年商業(yè)地產(chǎn)投資比重將達(dá)到15%~20%。此外，預(yù)計(jì)將有超過500萬平方米的優(yōu)質(zhì)土地資源未來將注入招商地產(chǎn)。

  房企更多地轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)和保障房，從融資的角度，意味著未來房產(chǎn)信托將會(huì)吃重。

  隨著樓市調(diào)控升級(jí)，開發(fā)商的資金鏈也必然有所緊張。在銷售不能滿足資金需求的情況下，發(fā)行信托產(chǎn)品將是不少房企融資通道。

  目前房地產(chǎn)信托產(chǎn)品占全部產(chǎn)品的比重已經(jīng)創(chuàng)出歷史新高。好買基金研究中心7日發(fā)布固定收益信托月報(bào)顯示，2月份，44家信托公司共成立182只固定收益信托產(chǎn)品。其中，房地產(chǎn)產(chǎn)品數(shù)量為55只，占比30.22%，為2月投向數(shù)量最大的行業(yè)。房地產(chǎn)信托平均規(guī)模也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他類別，房地產(chǎn)信托的募集總規(guī)模為90.01億元，在整個(gè)行業(yè)占比超過四成。

  庫存明顯下滑

  在業(yè)績抬頭的趨勢之下，房企庫存已明顯下滑，這勢必催生房企“囤貨”。在“國五條”新政出臺(tái)后，北京、上海、廣州、南京、武漢等地連番上演土地“搶奪戰(zhàn)”，萬科、綠地、首開等品牌房企頻頻出手拿地。

  上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的 《2月份新建商品住宅庫存報(bào)告》顯示，20個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為7335萬平方米，同比減少5.3%，環(huán)比減少3.4%，繼1月庫存同環(huán)、比增再次雙雙為負(fù)。從近三個(gè)月的表現(xiàn)來看，房企商品房庫存出現(xiàn)了連續(xù)下滑的趨勢，這也迫使房企紛紛出擊，圈地動(dòng)作頻繁。

  有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2013年1月1日到2013年3月6日，萬科、保利以及綠地集團(tuán)等10家標(biāo)桿房企拿地金額達(dá)483.36億元，平均每家房企兩個(gè)多月內(nèi)拿地支出近50億元。

  其中，綠地集團(tuán)斥資79.68億元圈地，在重點(diǎn)城市拿地?cái)U(kuò)張，位居上述統(tǒng)計(jì)榜首；首創(chuàng)置業(yè)則斥資50.64億元在北京連續(xù)奪地；中海地產(chǎn)2月份拿地勢頭較猛，單月獲得的規(guī)劃建筑面積達(dá)63.06萬平方米；萬科則以聯(lián)合體方式拿地較多，而據(jù)萬科最新公告顯示，1月以來，公司新增7個(gè)項(xiàng)目，分布在6個(gè)城市，拿地金額支出為36.83億元。

  此輪十大房企的圈地行動(dòng)多位于此次新“國五條”重點(diǎn)打擊的“北上廣”地區(qū)。由于一線城市和部分主流二、三線城市土地溢價(jià)率較高，因此房企瞄準(zhǔn)一線城市圈地的情緒自然較高。而昆明、大連、長沙等地的土地成交價(jià)格溢價(jià)率很低，甚至部分城市也有個(gè)別地塊流拍，依然呈現(xiàn)乏人問津的現(xiàn)象。