“三湘第一街”長沙黃興南路遭遇商業(yè)地產(chǎn)模式之困

 　　長沙黃興南路步行街多年的經(jīng)濟繁榮，主要貢獻在于經(jīng)營戶，而利益主要獲得者是直接和間接的業(yè)主，這些業(yè)主收取了租金并不會投入到商業(yè)街的建設(shè)維護和品牌宣傳，地鐵修建致商業(yè)街生意每況愈下，而這些業(yè)主分布于全國各地，并不知情，仍保持著原有的昂貴租金，致使商戶紛紛撤離。

　　黃興南路位于長沙市天心區(qū)黃興路南段，歷經(jīng)百年歷史，曾經(jīng)是長沙最繁華的一條傳統(tǒng)商業(yè)街。黃興南路步行街北起司門口，南至南門口，全長830米左右，街面約寬24米，總商業(yè)面積約25萬平方米。自2002年開街以來，這條知名的步行商業(yè)街曾名噪一時，不僅于2005年晉身首批“中國著名商業(yè)街”之列，還被稱為“三湘第一街”。

　　然而，如今這條曾經(jīng)輝煌的商業(yè)街卻日漸蕭條。最近，中國步行商業(yè)街工作委員會撤銷了對湖南省長沙市黃興南路“中國著名商業(yè)街”的命名，這對于正處于風雨飄搖中的黃興南路步行街來說，無疑是雪上加霜。

　　凋零的步行街

　　建筑陳舊，行人稀少，店鋪凋零……如果不是記者親眼所見，很難想像，作為中國著名商業(yè)街之一，名震三湘的長沙黃興南路步行街居然淪落到如此不堪的地步。

　　2月26日是個陰雨天，黃興南路顯得更加凋敝，因修地鐵而成為工地的三個街道入口區(qū)域以及豎立在街邊樓房邊上的腳手架令這條街道看上去愈加雜亂無章。步行街上的商店門口，諸如“特價清倉”、“全場兩折起”之類的字眼不時地映入行人的眼簾，有些店鋪干脆鐵將軍把門——關(guān)張停業(yè)了。

　　黃興南路是長沙市五一廣場商圈最重要的組成部分，被稱為“三湘第一街”。2001年，長沙市按照“政府引導(dǎo)、市場運作”的方式，引進福建三木集團（000632）和香港兆祥公司共同投資11億元開發(fā)建設(shè)黃興南路步行商業(yè)街。2002年2月黃興南路步行街正式開街，入駐經(jīng)營戶達880余家。經(jīng)過短暫的調(diào)整，步行街人氣趨旺，日均客流量逾10萬人次，節(jié)假日達到20萬人次，最高達到30萬人次。

　　然而，近年來，黃興南路步行街的經(jīng)營狀況一直在走下坡路，一些知名品牌陸續(xù)撤出，整個步行街的品位不斷走低，個性特色越來越模糊。

　　而長沙地鐵的修建加速了黃興南路人氣的衰減。2011年10月，長沙市地鐵一號線步行街中心廣場站正式啟動建設(shè)，這個規(guī)劃工期27個月的項目，施工范圍將延伸至步行街北段三分之二道路；而在步行街南段，由于地鐵一號線南門口站建設(shè)正在進行，南段入口被納入站臺建設(shè)圍擋范圍。

　　“中間、南北兩頭3個地方都堵上了，有些地方過不了人，到這兒來的人就少了。都成大工地了，灰大，噪音又大，誰來呀。”長沙市黃興南路步行街管委會辦公室主任于曉春告訴中國商報記者，地鐵建設(shè)對黃興南路步行街的影響比較大，自地鐵站開建以來，步行街的人氣急劇下降，整個街區(qū)的經(jīng)營額下降了40%。

　　據(jù)長沙當?shù)氐拿襟w報道，在運動品牌集中地黃興路步行街，在去年8月還擁有30家運動品牌店，到11月就只剩下24家在營業(yè)，驟減了6家。在短短三個月內(nèi)，運動品牌店正以平均每月兩家的速度收縮。在撤離的品牌中，包括了匹克、李寧和Kappa等，其中Kappa兩家店已全部撤離。

　　除了運動品牌，一些知名品牌店早就開始撤離步行街，如國際品牌阿瑪尼等，連一向走大眾化線路的肯德基最終也選擇了撤出。

　　“這個問題就非常值得研究，如肯德基這樣的大型餐飲連鎖，幾乎天天都滿座，生意好得不能再好的餐廳難道支撐不到地鐵施工結(jié)束？”黃興南路步行商業(yè)街管理委員會在分析報告中發(fā)出了這樣的疑問。

　　問題在哪里

　　根據(jù)黃興南路步行商業(yè)街管理委員會的調(diào)查，肯德基的離去是因為地租過高?？系禄厝皇墙?jīng)過計算得出，即使目前以及未來的生意能穩(wěn)步增長不衰退，所獲得的利潤增長空間絕對是趕不上未來租金增長，才會做出撤出的舉動。連肯德基都如此，那么其他的優(yōu)質(zhì)商戶退出就可想而知了。

　　據(jù)了解，作為寸土寸金的黃金地段，黃興南路步行街商鋪的售價和租金漲勢驚人。步行街的投資開發(fā)商長沙三兆實業(yè)開發(fā)有限公司副總張智勇告訴中國商報記者，2002年開街時，這里的商鋪租金大約在每平方米300元左右，而到了2012年，已經(jīng)漲到每平方米2000元。另據(jù)記者了解，步行街個別位置好的商鋪售價已高漲至每平方米24萬元。

　　如此高昂的價格令在此經(jīng)營的很多商鋪不堪重負。“我們?nèi)ツ晏澚?0多萬。”男裝品牌摩登樹的一位負責人告訴中國商報記者，他們在步行街二樓有一個300平方米左右的店面，租金比較貴，而去年的業(yè)績更是大幅下滑。

　　“很多大公司來開店主要是為追求步行街的廣告效應(yīng)。”于曉春對中國商報記者說，對于這些公司來說，他們看中的是步行街的人氣，在這里開店就像打廣告一樣，經(jīng)營上哪怕虧一點也不要緊　　盡管如此，對那些要依靠這里賺錢的中小店主來說，在高昂的開店成本壓力下要么選擇逃離，要么和業(yè)主談判尋求降租金。“比較尷尬的事情是大多數(shù)業(yè)主是外地的，他們并不清楚現(xiàn)在的情況，很難溝通。”張智勇說，當初他們開發(fā)的商鋪一樓基本上全部出售，業(yè)主分布在全國各地，當?shù)氐淖鈶粢\求降租金并不是件容易的事，很多租戶最終不得不熬過合同租期后選擇撤離。

　　“步行街多年的經(jīng)濟繁榮，主要貢獻在于經(jīng)營戶，而利益主要獲得者是直接和間接的業(yè)主。”黃興南路步行商業(yè)街管理委員會在一份報告中直陳，目前步行街影響最為根本的矛盾就是業(yè)主與經(jīng)營戶之間的矛盾。地租過高或者上漲過快導(dǎo)致業(yè)主和經(jīng)營戶在利益分配當中處于嚴重不公。因此，多年以來，經(jīng)營戶不堪重負，退出時有發(fā)生，而店鋪價格暴漲，業(yè)主也堅決不出手，不轉(zhuǎn)讓。這個矛盾導(dǎo)致經(jīng)營戶苦苦煎熬，對于公共責任和其他方面更加有心無力，對步行街的未來發(fā)展趨向消極看淡，商家無法成長最終將導(dǎo)致商街全面衰落。而業(yè)主從房租中所得巨額利潤鮮有投資步行街，大多轉(zhuǎn)移到別處。步行街的未來發(fā)展得不到積累，發(fā)展缺乏資金動力?？墒?，居高不下的租金來自多年的房地產(chǎn)泡沫積累，并且將長期存在。這個矛盾在未來可能會不斷放大，如果矛盾加劇，可能將成為社會問題。

　　新的業(yè)態(tài)變化和消費層次變化也導(dǎo)致了目前黃興南路步行街的調(diào)整。根據(jù)黃興南路步行商業(yè)街管理委員會的監(jiān)測，去年步行街撤出很多商戶，同時又進駐很多商戶。而進駐的商戶業(yè)態(tài)都以服飾為主，如勁霸男裝、山寨老人頭、以純服飾等。從經(jīng)營方式而言，去年街區(qū)上最大特色的經(jīng)營就是洗貨，幾乎所有的品牌店都有很長一段甩貨的時間。與此同時，網(wǎng)購消費市場增長也給步行街的實體店經(jīng)營帶來了巨大的沖擊。

　　黃興南路步行商業(yè)街管理委員會的監(jiān)測顯示，從去年商戶經(jīng)營變化來看，步行街的消費層次日趨低端化的趨勢特點很明顯。步行街高端消費場所本來就沒有，去年仍然沒有新的變化。而從肯德基和圣比亞餐廳的撤離、豐盛町和悅同方相繼發(fā)生商戶罷市事件及目前的慘淡經(jīng)營等可以看出，步行街的中端消費正在不斷萎縮衰退。但低端市場的發(fā)展勢頭卻很強勁，從步行街大量的洗貨經(jīng)營現(xiàn)狀和山寨服飾店的繼續(xù)擴張可以清楚地看出這一趨勢，淘淘美食街的街頭小吃在地鐵施工區(qū)域邊上也絲毫不受影響，季季紅等平民消費的餐飲穩(wěn)步增長。這種低端化導(dǎo)致了步行街管理成本和環(huán)境成本不斷提高。

　　張智勇對中國商報記者說，從2010年到現(xiàn)在，步行街的經(jīng)營狀況逐步下滑，一是因為整個經(jīng)濟不景氣，二是步行街環(huán)境設(shè)施的老化，三是地鐵的建設(shè)影響。

　　“中國著名商業(yè)街那是過去的事情了，長沙搞步行街的時候全國也只有幾條步行街，只有幾個城市搞了，走得比較前。但現(xiàn)在，把長沙的步行街拿到全國去比，根本排不上號。”于曉春直言不諱地對中國商報記者說，黃興南路步行街規(guī)模比較小，功能定位不夠全面，后來全國一些二三線城市規(guī)劃建設(shè)的步行街規(guī)模都比黃興南路大，功能也更加齊全。黃興南路步行街呈“1”字型結(jié)構(gòu)，僅僅只有黃興南路一條街，與其相連的小街小巷未能納入步行街的整體建設(shè)中來，容量較小。而全國很多地區(qū)的步行街則呈“非”字型結(jié)構(gòu)，縱橫交錯，容量大，業(yè)態(tài)豐富。盡管黃興南路步行街也有做“非”字型結(jié)構(gòu)的設(shè)想，但拆遷成本太高，多年來一直難以推進。

　　如何重現(xiàn)繁榮

　　“步行街受到自身管理和大的經(jīng)濟環(huán)境的影響，問題交織在一起，如得不到有效的遏制將使問題變得嚴重。”針對步行街的現(xiàn)狀，黃興南路步行商業(yè)街管理委員會分析認為，要從三個方面著手來解決目前面臨的問題。

　　一是從源頭入手，妥善解決業(yè)主和經(jīng)營戶的矛盾：管理部門要抓緊研究調(diào)節(jié)租金的方案。要通過商會等組織通過勸說和經(jīng)濟手段降低租金，建立一個可持續(xù)發(fā)展的租金增長管理方式和可操作的標準。管理部門要不斷嘗試經(jīng)濟管理的手段來保持步行街的可持續(xù)繁榮。

　　二是業(yè)態(tài)管理方面要有所作為，扶持中端市場，控制低端市場。中端市場才是步行街未來發(fā)展的核心和主力，要不斷改善其發(fā)展的環(huán)境，在政策和管理上予以支持。如利用中小商貿(mào)企業(yè)服務(wù)中心的職能在融資方面給予更多優(yōu)惠。而對于低端市場的管理，要加以控制，尤其是鼓勵他們對環(huán)境的改善和文明經(jīng)營方式的推廣。

　　三是研究新的創(chuàng)意提高步行街新的經(jīng)濟增長點。積極發(fā)展商業(yè)活動、電子商戶、廣告建設(shè)、旅游業(yè)等都能為步行街的經(jīng)濟繁榮帶來新的增長點。

　　“黃興南路步行街能否重振，關(guān)鍵要看當?shù)卣膽B(tài)度。”中國步行商業(yè)街工作委員韓健徽主任對中國商報記者說，首先政府應(yīng)該意識到這條商業(yè)街對于整個長沙市的重要意義，對步行街的建設(shè)給予高度重視，從規(guī)劃、政策、資金等方面全面協(xié)調(diào)配套。

　　“知名商業(yè)街打造不僅能促進地方商業(yè)經(jīng)濟的繁榮，對提升和宣傳城市形象也大有好處。步行街一般都是城市的商業(yè)集中區(qū)，往往都代表著當?shù)刈罘比A、最有特色的商業(yè)街區(qū)，承載著‘城市名片’的功能。”韓健徽說，以前，外地游客到長沙，黃興南路是必看的商業(yè)街，如果這條步行街以后真沒了，游客到長沙，問起必看的商業(yè)街，恐怕就沒法回答了。

　　韓健徽認為，長沙市政府應(yīng)從有利于工作開展的角度出發(fā)，在更高的層面建立強有力的步行街管理機構(gòu)，該機構(gòu)除了進行步行街的日常管理外，還應(yīng)致力于業(yè)態(tài)引導(dǎo)、街區(qū)整體形象推廣等工作。

　　“作為一條著名的步行商業(yè)街，必須打造生態(tài)化商圈，實現(xiàn)業(yè)態(tài)生態(tài)化。”韓健徽告訴中國商報記者，如果能構(gòu)建大、中、小店于一體的商圈，對步行街的生態(tài)發(fā)展會很有好處。“街無大店不穩(wěn)，無小店不活。”他認為，要適應(yīng)當前人們的消費趨勢和生活潮流，如今，步行街的內(nèi)涵和外延都已經(jīng)發(fā)生了變化，現(xiàn)代步行街須具有“五街合一”的功能，具備“商業(yè)街、文化街、創(chuàng)意街、體驗街、時尚街”五種特質(zhì)。