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房企缺錢(qián):融資成本最高超15%仍融不到資

 時(shí)間:2018-5-23

 [摘要] 晚上11點(diǎn),吳裴培(化名)接到一個(gè)幾年不聯(lián)系的前同事電話(huà),開(kāi)口就問(wèn)能否對接資金幫其所在房企融資。最近兩個(gè)月,吳裴培不斷接到這些多年未聯(lián)系的朋友電話(huà),主題基本都是融資。“很多TOP30的房企都找過(guò)我,不過(guò)資金方很謹慎,并未成功。”吳裴培告訴第一財經(jīng)記者。

晚上11點(diǎn),吳裴培(化名)接到一個(gè)幾年不聯(lián)系的前同事電話(huà),開(kāi)口就問(wèn)能否對接資金幫其所在房企融資。最近兩個(gè)月,吳裴培不斷接到這些多年未聯(lián)系的朋友電話(huà),主題基本都是融資。“很多TOP30的房企都找過(guò)我,不過(guò)資金方很謹慎,并未成功。”吳裴培告訴第一財經(jīng)記者。
今年以來(lái),所有房企都感受到融資渠道的步步收緊,無(wú)論是融資難度還是融資成本,都讓資金部門(mén)倍感壓力。“今年房企最困難的就是資金,很多資金成本已經(jīng)超過(guò)15%,但是依舊很多資方不愿意出錢(qián)。”一位房企高管告訴記者。
2018年房地產(chǎn)的關(guān)鍵詞之一就是:缺錢(qián)。
融資渠道堵塞
進(jìn)入2018年以來(lái),雖然銀行業(yè)和房產(chǎn)行業(yè)監管雙向趨嚴,宏觀(guān)上看,2018年資金利率提高非常厲害。
“之前大部分公司拿地前都會(huì )做前端融資,增加資金周轉速度,不過(guò)目前這個(gè)方式基本被杜絕,我們基本無(wú)法前融。”一位融創(chuàng )內部人士告訴記者。
同策研究院研究員陳朦朦表示,此前金融機構資產(chǎn)規模高主要由于層層嵌套,監管趨嚴后,很多機構做不了債權類(lèi)業(yè)務(wù)只能做股權投資。因此有能力的上市房企可利用上市優(yōu)勢,利用再融資方式為公司提供充足的資金需求。
以往,開(kāi)發(fā)商拿地自有資金通常只有一成甚至有“空手套白狼”情況,自從今年的監管政策不斷嚴格后,前端融資幾乎杜絕。
一位信托人士透露,之前幫房企做了一筆信托前融,后來(lái)在放款環(huán)節出現監管加強情況,直接沒(méi)有放款成功。
在開(kāi)發(fā)貸方面,銀行基本沒(méi)有融資額度,包括建設銀行、中信銀行等銀行客戶(hù)經(jīng)理向記者表示,已經(jīng)很久沒(méi)有幫開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)貸融資。
即便是房貸,銀行的放款也非常慢。中信銀行某人士稱(chēng),每個(gè)月給某TOP3房企的房貸額度均在10億左右,對于銷(xiāo)售幾千億的房企,這點(diǎn)房貸額度無(wú)疑杯水車(chē)薪。
中國人民銀行調查統計司司長(cháng)阮健弘公開(kāi)表示,2018年一季度新增的房地產(chǎn)貸款是1.9萬(wàn)億元,占同期各項貸款增量的比重比去年的占比低2個(gè)百分點(diǎn),下一步人民銀行將繼續堅持穩健中性的貨幣政策。
長(cháng)江證券一份研報指出,上市房企銷(xiāo)售回款與借款收到的現金增速持續下滑,2018年一季度增速分別下降至約14.0%和4.8%;同時(shí),償債高峰期已經(jīng)來(lái)臨,一季度償還債務(wù)支付的現金同比上升約38.5%。
一位金融人士表示,融信某項目剛剛做了一筆前端融資,資金成本11%。對于這樣的上市房企融資成本已經(jīng)提高,中小房企更是面臨融資壓力。
海外債增加
自今年開(kāi)始,房企借道海外融資“儲糧”的動(dòng)作頻發(fā)。
記者從國家發(fā)改委網(wǎng)站的外債管理板塊公示信息發(fā)現,對融創(chuàng )、萬(wàn)科、首創(chuàng )、金科、華遠等多家房企的境外發(fā)債予以備案登記,如計算上此前批復的萬(wàn)達、旭輝、陽(yáng)光城、富力等多家房企的境外發(fā)債備案,已有超過(guò)十家房企在不到一個(gè)月的時(shí)間發(fā)行境外債券。
“海外債利率相對較低,我們也在幫東原地產(chǎn)進(jìn)行海外債操作,這個(gè)方式在今年受到房企追捧。”一位金融人士告訴記者。
同策咨詢(xún)數據顯示,4月份,海外融資總額折合人民幣376.12億元,相比上月份193.44億元大幅上升。從幣種來(lái)看,2018年4月份房企融資仍以人民幣為主,美元次之、新加坡元第三。
值得注意的是,新加坡元首次超過(guò)港元位列第三,主要原因是本月有兩家房企(龍光地產(chǎn)和建業(yè)地產(chǎn))選擇發(fā)行以新加坡元為貨幣單位的公司債,融資金額為16.68億元(3.5億新加坡元)。
陳朦朦認為,在國內融資難度系數高,外部環(huán)境發(fā)生根本性轉變時(shí),房企海外融資規模擴大是必然趨勢。
具體來(lái)看,發(fā)行公司債是大部分房企融資的主要方式之一,本月此類(lèi)融資方式融資環(huán)比大幅上漲,融資總額占比61.13%,位居第一,其中境內發(fā)行116億元,占比24.67%,境外發(fā)行354.13億元,占比75.33%。
境外融資原本被視為境內融資的補充方式之一,但就目前的態(tài)勢看,境外融資有成為房企最主要融資方式的可能性。
國金證券首席宏觀(guān)分析師邊泉水表示,有些行業(yè)風(fēng)險較高,風(fēng)險溢價(jià)就會(huì )提升,融資方會(huì )要求提供更高的利潤水平,信用利差在擴大,這一點(diǎn)對房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)是不利的。
中小房企承壓
資金緊張的背后,迫使房企開(kāi)始加速回款。
近期恒大的打折賣(mài)房就是一個(gè)例子。近期恒大開(kāi)始進(jìn)行無(wú)理由退房推廣,并開(kāi)始82折起。對于恒大這樣的大公司已經(jīng)開(kāi)始通過(guò)降價(jià)來(lái)進(jìn)行加速回款,其他中小房企壓力更大。
“中小房企都開(kāi)始尋求項目股權出讓?zhuān)瑢τ诖蠓科蠖允且粋€(gè)不錯的機會(huì ),他們的融資難度也非常大,因此不得不開(kāi)始降價(jià)或者出售項目股權。”一位地產(chǎn)高管告訴記者。
吳裴培也經(jīng)常接到這樣的信息,包括恒大等公司都開(kāi)始尋求基金入股,他也看了非常多的房地產(chǎn)項目,但是真正想投的卻非常少。
事實(shí)上,規模大房企正在不斷擠壓中小房企市場(chǎng)。“我們的戰略客戶(hù)大概27家,全部排名幾乎在TOP30,這些客戶(hù)才可以拿到我們銀行貸款。”一位中信銀行客戶(hù)經(jīng)理表示。
此外,很多負債較高的主流企業(yè)同樣面臨融資難。根據wind資訊顯示,目前A股房地產(chǎn)2017年凈負債率超過(guò)200%的房企分別有:泛??毓?、華發(fā)股份、陽(yáng)光城、中南建設、金科股份、綠地控股等,H股凈負債率超過(guò)200%的房企有:佳兆業(yè)、融創(chuàng )中國。這些房企的資金成本也是業(yè)內偏高。
有TOP20房企相關(guān)人士稱(chēng),只要資金成本不超過(guò)10%是可以接受的。
事實(shí)上,房企的“規模大戰”絲毫沒(méi)有偃旗息鼓的征兆。中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示,2018年截止5月21日,在樓市調控下,大部分城市土地成交溢價(jià)率明顯下行。但成交金額依然刷新了歷史同期記錄。50大城市,合計土地出讓金高達13190.2億,同比2017年同期的8874.4億上漲幅度高達48.6%。
在這樣的情況下,中小房企既要想辦法加杠桿拿地,又要想辦法銷(xiāo)售融資,無(wú)疑風(fēng)險不斷增加。
“很多房企都在走鋼絲,預計今年下半年會(huì )有更多房企抵不住降價(jià)賣(mài)房。
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