晚上11點(diǎn)，吳裴培（化名）接到一個幾年不聯(lián)系的前同事電話，開口就問能否對接資金幫其所在房企融資。最近兩個月，吳裴培不斷接到這些多年未聯(lián)系的朋友電話，主題基本都是融資。“很多TOP30的房企都找過我，不過資金方很謹(jǐn)慎，并未成功。”吳裴培告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

今年以來，所有房企都感受到融資渠道的步步收緊，無論是融資難度還是融資成本，都讓資金部門倍感壓力。“今年房企最困難的就是資金，很多資金成本已經(jīng)超過15%，但是依舊很多資方不愿意出錢。”一位房企高管告訴記者。

2018年房地產(chǎn)的關(guān)鍵詞之一就是：缺錢。

融資渠道堵塞

進(jìn)入2018年以來，雖然銀行業(yè)和房產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管雙向趨嚴(yán)，宏觀上看，2018年資金利率提高非常厲害。

“之前大部分公司拿地前都會做前端融資，增加資金周轉(zhuǎn)速度，不過目前這個方式基本被杜絕，我們基本無法前融。”一位融創(chuàng)內(nèi)部人士告訴記者。

同策研究院研究員陳朦朦表示，此前金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)規(guī)模高主要由于層層嵌套，監(jiān)管趨嚴(yán)后，很多機(jī)構(gòu)做不了債權(quán)類業(yè)務(wù)只能做股權(quán)投資。因此有能力的上市房企可利用上市優(yōu)勢，利用再融資方式為公司提供充足的資金需求。

以往，開發(fā)商拿地自有資金通常只有一成甚至有“空手套白狼”情況，自從今年的監(jiān)管政策不斷嚴(yán)格后，前端融資幾乎杜絕。

一位信托人士透露，之前幫房企做了一筆信托前融，后來在放款環(huán)節(jié)出現(xiàn)監(jiān)管加強(qiáng)情況，直接沒有放款成功。

在開發(fā)貸方面，銀行基本沒有融資額度，包括建設(shè)銀行、中信銀行等銀行客戶經(jīng)理向記者表示，已經(jīng)很久沒有幫開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)貸融資。

即便是房貸，銀行的放款也非常慢。中信銀行某人士稱，每個月給某TOP3房企的房貸額度均在10億左右，對于銷售幾千億的房企，這點(diǎn)房貸額度無疑杯水車薪。

中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司司長阮健弘公開表示，2018年一季度新增的房地產(chǎn)貸款是1.9萬億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的比重比去年的占比低2個百分點(diǎn)，下一步人民銀行將繼續(xù)堅(jiān)持穩(wěn)健中性的貨幣政策。

長江證券一份研報指出，上市房企銷售回款與借款收到的現(xiàn)金增速持續(xù)下滑，2018年一季度增速分別下降至約14.0%和4.8%；同時，償債高峰期已經(jīng)來臨，一季度償還債務(wù)支付的現(xiàn)金同比上升約38.5%。

一位金融人士表示，融信某項(xiàng)目剛剛做了一筆前端融資，資金成本11%。對于這樣的上市房企融資成本已經(jīng)提高，中小房企更是面臨融資壓力。

海外債增加

自今年開始，房企借道海外融資“儲糧”的動作頻發(fā)。

記者從國家發(fā)改委網(wǎng)站的外債管理板塊公示信息發(fā)現(xiàn)，對融創(chuàng)、萬科、首創(chuàng)、金科、華遠(yuǎn)等多家房企的境外發(fā)債予以備案登記，如計(jì)算上此前批復(fù)的萬達(dá)、旭輝、陽光城、富力等多家房企的境外發(fā)債備案，已有超過十家房企在不到一個月的時間發(fā)行境外債券。

“海外債利率相對較低，我們也在幫東原地產(chǎn)進(jìn)行海外債操作，這個方式在今年受到房企追捧。”一位金融人士告訴記者。

同策咨詢數(shù)據(jù)顯示，4月份，海外融資總額折合人民幣376.12億元，相比上月份193.44億元大幅上升。從幣種來看，2018年4月份房企融資仍以人民幣為主，美元次之、新加坡元第三。

值得注意的是，新加坡元首次超過港元位列第三，主要原因是本月有兩家房企（龍光地產(chǎn)和建業(yè)地產(chǎn)）選擇發(fā)行以新加坡元為貨幣單位的公司債，融資金額為16.68億元（3.5億新加坡元）。

陳朦朦認(rèn)為，在國內(nèi)融資難度系數(shù)高，外部環(huán)境發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變時，房企海外融資規(guī)模擴(kuò)大是必然趨勢。

具體來看，發(fā)行公司債是大部分房企融資的主要方式之一，本月此類融資方式融資環(huán)比大幅上漲，融資總額占比61.13%，位居第一，其中境內(nèi)發(fā)行116億元，占比24.67%，境外發(fā)行354.13億元，占比75.33%。

境外融資原本被視為境內(nèi)融資的補(bǔ)充方式之一，但就目前的態(tài)勢看，境外融資有成為房企最主要融資方式的可能性。

國金證券首席宏觀分析師邊泉水表示，有些行業(yè)風(fēng)險較高，風(fēng)險溢價就會提升，融資方會要求提供更高的利潤水平，信用利差在擴(kuò)大，這一點(diǎn)對房地產(chǎn)行業(yè)來說是不利的。

中小房企承壓

資金緊張的背后，迫使房企開始加速回款。

近期恒大的打折賣房就是一個例子。近期恒大開始進(jìn)行無理由退房推廣，并開始82折起。對于恒大這樣的大公司已經(jīng)開始通過降價來進(jìn)行加速回款，其他中小房企壓力更大。

“中小房企都開始尋求項(xiàng)目股權(quán)出讓，對于大房企而言是一個不錯的機(jī)會，他們的融資難度也非常大，因此不得不開始降價或者出售項(xiàng)目股權(quán)。”一位地產(chǎn)高管告訴記者。

吳裴培也經(jīng)常接到這樣的信息，包括恒大等公司都開始尋求基金入股，他也看了非常多的房地產(chǎn)項(xiàng)目，但是真正想投的卻非常少。

事實(shí)上，規(guī)模大房企正在不斷擠壓中小房企市場。“我們的戰(zhàn)略客戶大概27家，全部排名幾乎在TOP30，這些客戶才可以拿到我們銀行貸款。”一位中信銀行客戶經(jīng)理表示。

此外，很多負(fù)債較高的主流企業(yè)同樣面臨融資難。根據(jù)wind資訊顯示，目前A股房地產(chǎn)2017年凈負(fù)債率超過200%的房企分別有：泛?？毓?、華發(fā)股份、陽光城、中南建設(shè)、金科股份、綠地控股等，H股凈負(fù)債率超過200%的房企有：佳兆業(yè)、融創(chuàng)中國。這些房企的資金成本也是業(yè)內(nèi)偏高。

有TOP20房企相關(guān)人士稱，只要資金成本不超過10%是可以接受的。

事實(shí)上，房企的“規(guī)模大戰(zhàn)”絲毫沒有偃旗息鼓的征兆。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年截止5月21日，在樓市調(diào)控下，大部分城市土地成交溢價率明顯下行。但成交金額依然刷新了歷史同期記錄。50大城市，合計(jì)土地出讓金高達(dá)13190.2億，同比2017年同期的8874.4億上漲幅度高達(dá)48.6%。

在這樣的情況下，中小房企既要想辦法加杠桿拿地，又要想辦法銷售融資，無疑風(fēng)險不斷增加。

“很多房企都在走鋼絲，預(yù)計(jì)今年下半年會有更多房企抵不住降價賣房。