商業(yè)地產(chǎn)投資三要素：地段價(jià)值、主題定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃

　　與住宅投資相比，商業(yè)地產(chǎn)（專(zhuān)題閱讀）投資因?yàn)闋砍渡虘?hù)、運(yùn)營(yíng)方、業(yè)主等多重關(guān)系，而更為復(fù)雜。李嘉誠(chéng)（專(zhuān)題閱讀）“地段論”之外，還要看什么？

　　經(jīng)歷過(guò)基金、股票市場(chǎng)的飄忽不定、高通脹下銀行的負(fù)利率，無(wú)論是實(shí)業(yè)起家還是股權(quán)投資致富的精英階層們目前還多傾向于做地產(chǎn)投資，而隨著近幾年國(guó)家對(duì)住宅地產(chǎn)的屢次調(diào)控，對(duì)住宅地產(chǎn)投資的狂熱有所降溫，取而代之的是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資的追捧。

　　然而，商業(yè)投資不像住宅投資那樣簡(jiǎn)單。住宅購(gòu)買(mǎi)后或出租或持有待售，基本上都有獲得一定的回報(bào)保障。而商業(yè)投資則需要相當(dāng)?shù)膶?zhuān)業(yè)知識(shí)以及前瞻性的眼光，否則可能面臨血本無(wú)虧本的后果。很多投資業(yè)主在選擇此類(lèi)物業(yè)時(shí)，會(huì)單純地以開(kāi)發(fā)商的售后返租回報(bào)率作為核心決策依據(jù)。以溫州某購(gòu)物中心為例，其在銷(xiāo)售時(shí)三年年8%的返租政策曾讓該物業(yè)在開(kāi)盤(pán)短期內(nèi)完成了近 500 個(gè)鋪位的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。但是，三年后，當(dāng)業(yè)主面臨收回商鋪產(chǎn)權(quán)時(shí)，購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)慘淡，后續(xù)無(wú)人應(yīng)租，相關(guān)硬件設(shè)施均存在諸多使用缺陷，致使后期運(yùn)營(yíng)難以為繼，而此時(shí)開(kāi)發(fā)商早已攜款走人。事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商的返租回報(bào)大多只是一種為了實(shí)現(xiàn)短期營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)的促銷(xiāo)手段，為了最大程度地吸引投資，返租回報(bào)往往比實(shí)際盈利水平要虛高很多。普通投資者將此返租承諾簡(jiǎn)單地對(duì)等于商鋪未來(lái)的實(shí)際租金水平就大錯(cuò)特錯(cuò)了。

　　也就是說(shuō)，判斷商業(yè)是否具備投資價(jià)值的核心因素不在于租金回報(bào)率，原因在于往往商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)普遍滯后前期銷(xiāo)售，實(shí)際租金水平此時(shí)根本無(wú)法預(yù)測(cè)。在營(yíng)銷(xiāo)中，我們建議決策依據(jù)更多應(yīng)該關(guān)注三點(diǎn)，即地段價(jià)值、商業(yè)主題定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃以及開(kāi)發(fā)商的自持比例。

　　地段價(jià)值

　　李嘉誠(chéng)曾說(shuō)過(guò)，決定地產(chǎn)價(jià)值投資的考量因素第一是地段，第二是地段，第三還是地段。尤其是商業(yè)地產(chǎn)，最講究地段。鎖定了黃金地段，相當(dāng)于鎖定了地塊核心商圈內(nèi)的有效消費(fèi)群體。

　　這句話(huà)的意義眾人皆知，但是，很多人在判斷地段價(jià)值的時(shí)候僅僅簡(jiǎn)單地將其劃分為市中心、開(kāi)發(fā)區(qū)、效區(qū)及周邊縣鄉(xiāng)等三六九等。在他們的思維邏輯下，地段價(jià)值理所當(dāng)然是地市中心>開(kāi)發(fā)區(qū)>效區(qū)>周邊縣鄉(xiāng)。僅此而已。

　　其實(shí)，地段價(jià)值是一個(gè)廣義的范疇。它的價(jià)值高低應(yīng)結(jié)合具體方位、自然因素、社會(huì)因素綜合評(píng)估。其中具體方位包括商業(yè)項(xiàng)目所在的具體地址，與周邊生活、辦公、教育等相關(guān)社會(huì)場(chǎng)所的實(shí)際交通距離。2004年天津某公司開(kāi)發(fā)某項(xiàng)目15萬(wàn)平方米的商業(yè)大盤(pán)，雖位于天津市中心鼓樓商圈，但具體方位上的先天性不足為其商業(yè)失敗埋下了伏筆。該項(xiàng)目單面臨路，人氣聚合度顯然遜色于位于主干道十字或丁字交叉口的同類(lèi)商業(yè)，而且道路中間的隔離帶在一定程度上也阻截了對(duì)面的客流。

　　因此，商業(yè)投資項(xiàng)目地段價(jià)值高低的判斷依據(jù)除了是否有與項(xiàng)目規(guī)模相匹配的消費(fèi)群體，還應(yīng)該分析其是否具備四通八達(dá)、具有輻射力的交通動(dòng)線(xiàn)。

　　商業(yè)投資項(xiàng)目地段價(jià)值高低的另一個(gè)衡量標(biāo)準(zhǔn)是其自身及外圍是否具備先天的生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)。毫無(wú)疑問(wèn)，具備一定的山河湖水等典型地貌景觀資源，產(chǎn)品規(guī)劃將景觀資源巧加利用，很大程度上能為地產(chǎn)的差異化競(jìng)爭(zhēng)增色不少，甚至借勢(shì)一舉跳出市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的紅海。恒大地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的上海海上威尼斯水城就是一例，該項(xiàng)目位于上海崇明島北岸，開(kāi)發(fā)商充分利用水資源作文章，以水岸、水域、水體為中心的規(guī)劃理念，用不同風(fēng)格情趣的水岸空間組合出多姿多彩的建筑空間，商鋪銷(xiāo)售由此獲得了很好的業(yè)績(jī)。

　　商業(yè)投資項(xiàng)目地段價(jià)值高低的第三個(gè)考量標(biāo)準(zhǔn)是地段的社會(huì)因素的優(yōu)劣，即指的是商業(yè)地塊所在區(qū)域的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、歷史地位。比如地塊所處區(qū)域?yàn)檎谓?jīng)濟(jì)中心，產(chǎn)品投資應(yīng)盡可能向金融、商務(wù)、購(gòu)物類(lèi)對(duì)口物業(yè)等傾斜；地塊為城市的文化、旅游中心，產(chǎn)品投資則應(yīng)該更多地關(guān)注餐飲、展示、酒店類(lèi)物業(yè)。有效地把握區(qū)域的城市角色地位進(jìn)行投資，能夠降低一部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。這里，不能不提的一個(gè)案例是成都的寬窄巷子，該案成功地利用社會(huì)因素創(chuàng)造了項(xiàng)目的溢價(jià)空間，開(kāi)發(fā)者在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，充分考慮了歷史文化的價(jià)值。保留了40%的原建筑，60%的建筑規(guī)劃則參照原古建筑風(fēng)貌，做到整舊如舊，將商業(yè)項(xiàng)目打造成成都城市懷舊旅游的人文游憩中心。