經(jīng)常被問及這樣的問題：這個門面值多少錢？其實這個問題的答案不在任何專家或發(fā)展那里，也許投資人應當自己去做一些小的研究，答案就在我們自己的手中。

 

門面屬于生財工具，一定要保證我們的承租人能夠在這個地方賺錢，這樣才能保證自己的回報長期穩(wěn)定可靠，因為沒有人愿意賠本租場地的，所以必須研究各種行業(yè)的成本模型。

 

我們在一個適于經(jīng)營服裝業(yè)的地段考察一個門面位，首先應當去了解周邊服裝門面的經(jīng)營狀況，比如衣物的檔次（平均單件價格）、每周的出貨量、顧客的種類等等。

 

一般而言，場地成本占其總成本的1/5至1/4.對于一個10平方米的服裝門面而言，若平均單件價格為100元，每周出貨約30件，那么每日的營業(yè)額為430元，考慮每年四個月的淡季營業(yè)額對折，所對應的單位營業(yè)額為36元/平方米/天。按照1/5的場地成本、8年的物業(yè)投資回報期計算，凈售價應當為21024元/平方米。這里還沒有考慮稅收、空租、傭金等因素。

 

當然，剛才的算法是靜態(tài)的，適用于成熟地區(qū)。對于新興地區(qū)門面的估價就復雜多了，必須考慮市政交通、新建住宅等等預期帶來的人流量，存在較多的不確定因素。在這樣一個短小的篇幅，不能盡言詳細的方法，但是最簡單的辦法是考察同規(guī)模同檔次的成熟地區(qū)，再考慮新地區(qū)的建設周期，畢竟消費模式不會有大的差距。

 

評估門面的價格，也不能簡單地說是該地區(qū)住宅售價的多少倍，因為即便是同樣地區(qū)的門面，可能因為適用于不同的經(jīng)營種類，就導致價值的迥異。

 

什么是好的門面物業(yè)？

 

具有如下特性：適用行業(yè)廣泛、人流量大、目標人流檔次高。

 

好的門面一般具備如下特性：適用行業(yè)廣泛、人流量大、目標人流檔次高。在這個意義上，一些甲級廈的低層門面是最佳的門面，業(yè)街帶來天然的人流量，甲級寫字樓的大量人流代表高尚的消費力量……事實上，一些含金量高的門面物業(yè)往往被發(fā)展所保留作為長期投資，能夠進入市場流通的較少。

 

應當認識到，能夠在市場以出售形式換現(xiàn)的門面，往往已經(jīng)屬于第二流的品種，投資的時候才應當慎之又慎。在交通便利、人流易達的地方是首先要被考慮的，所以底門面遠遠好于在樓上的門面位；同時，要區(qū)分人流的種類，休閑人流的價值要遠遠高于交通人流，前者如業(yè)中心、娛樂中心，后者如地鐵通道等。

 

人氣也是另外一個重要指標，要看看周邊業(yè)是否已經(jīng)或者預期成勢，周邊是否有重要的顧客來源等，值得提出的是，狹窄街道形成的雙邊型門面結(jié)構(gòu)比寬闊馬路造成的雙單邊門面結(jié)構(gòu)有利得多；門面平面結(jié)構(gòu)也很重要，一方面要有較寬的門面接觸顧客，另一方面也希求方正的格局便于店堂布置。

 

現(xiàn)在，較多出售的位于廈內(nèi)部的分割門面位，筆者認為，這是門面投資中風險因素最多的一種。因為位于廈內(nèi)部，會受到廈管理者經(jīng)營思想和經(jīng)營水平的制約，還會受到廈內(nèi)其他經(jīng)營者的影響。無論怎樣，首先應該選擇臨街或者盡量靠近出入口的門面位，形成廈內(nèi)部和外部左右逢源之勢，并且一旦有空租，總是位置不佳的首當其沖。

 

門面的選擇是一個需要全方位考慮的問題，創(chuàng)業(yè)者不能只關注于租金或是客流量，綜合考慮，你才能發(fā)現(xiàn)各方面的問題，更能找到各方面都最合適的開店地址。