百盛敗走濟(jì)南背后：商業(yè)地產(chǎn)供大于求

 　　電商的發(fā)展及不斷涌現(xiàn)的商業(yè)綜合體，給傳統(tǒng)零售業(yè)造成巨大沖擊。其中，外資商業(yè)零售企業(yè)在華的生存狀態(tài)更是令人關(guān)注。5月5日，百盛在濟(jì)南的唯一一家門店正式關(guān)閉。法國(guó)零售巨頭家樂福也正調(diào)整全球布局，一方面撤離印度、泰國(guó)、哥倫比亞等多個(gè)邊緣市場(chǎng)，另一方面重啟巴西市場(chǎng)電商業(yè)務(wù)并密切關(guān)注中國(guó)電商發(fā)展。伊藤中國(guó)進(jìn)行高層人事調(diào)整，希望給其北京市場(chǎng)業(yè)績(jī)帶來起色。有專家建議，外資零售企業(yè)要從頂層設(shè)計(jì)改變，進(jìn)行錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)本土化建設(shè)。

　　在雄心勃勃?dú)⑷霛?jì)南兩年后，百盛突然偃旗息鼓。

　　昨日(5月5日)，百盛在濟(jì)南的唯一一家門店正式關(guān)閉。濟(jì)南百盛一位工作人員表示，商場(chǎng)已經(jīng)正式關(guān)門，專柜全部撤離，如果有退卡的消費(fèi)者可以拿著有效證件盡快來辦理。

　　至于百盛濟(jì)南門店關(guān)閉的原因，致電北京百盛集團(tuán)總部，但未獲得正式回應(yīng)。

　　山東大學(xué)房產(chǎn)研究中心主任李鐵崗表示，百盛退出濟(jì)南市場(chǎng)的原因，是由于商業(yè)地產(chǎn)總量供給相對(duì)大。另外，目前濟(jì)南出現(xiàn)的多個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目，也對(duì)百盛傳統(tǒng)的商場(chǎng)模式造成了一定沖擊。

　　開業(yè)兩年便“夭折”

　　據(jù)了解，百盛濟(jì)南店位于市中心地標(biāo)泉城廣場(chǎng)附近，周圍商業(yè)地產(chǎn)云集。百盛在此區(qū)域內(nèi)已屬邊緣化位置。

　　土生土長(zhǎng)的濟(jì)南人田先生表示，泉城廣場(chǎng)附近有銀座購(gòu)物中心，吸引了大量客流，北面有投資30多億元的恒隆廣場(chǎng)，是高檔品牌的聚集地，還有豐富的餐飲業(yè)態(tài)吸引了不少人氣，相對(duì)離泉城廣場(chǎng)較遠(yuǎn)的百盛商場(chǎng)人流變得較少。

　　RET睿意德執(zhí)行董事聶綺冰表示，山東當(dāng)?shù)匕儇浧放埔恢本佑趶?qiáng)勢(shì)，也是百盛商場(chǎng)難以立足的原因。比如銀座、貴和等當(dāng)?shù)仄放茝钠鸩?、?jīng)營(yíng)到品牌招商都早于百盛。這樣百盛在資源和網(wǎng)絡(luò)方面就要花更大的功夫，突破原有品牌的難度就更大。

　　此外，目前電商已經(jīng)可以涵蓋濟(jì)南本地人很大一部分購(gòu)物需求，因此逛商場(chǎng)更多的是滿足社交需要，在滿足購(gòu)物需求的同時(shí)，又可以和朋友、客戶聚會(huì)、吃飯、看電影等。

　　“百盛商場(chǎng)恰恰缺失這一點(diǎn)，業(yè)態(tài)單一、商品品牌同質(zhì)化嚴(yán)重，價(jià)格方面也沒有優(yōu)勢(shì)，沒有特別的東西可以吸引人們?nèi)ハM(fèi)。”田先生表示。

　　北大縱橫商業(yè)咨詢零售業(yè)管理合伙人陶文盛分析稱，從這家門店分析開看，從2012年開店僅經(jīng)營(yíng)兩年就關(guān)閉，最大的可能是銷售預(yù)期沒達(dá)到。

　　事實(shí)上，這是百盛近兩年來關(guān)閉的第五家店。2012年7月，百盛關(guān)閉了上海虹橋店和貴陽金鳳凰店。2013年百盛又關(guān)閉了貴陽和石家莊的門店。目前百盛在中國(guó)36個(gè)城市僅剩下56家店。

　　關(guān)店的同時(shí)，集團(tuán)業(yè)績(jī)表現(xiàn)也不佳。2013年財(cái)報(bào)顯示，百盛集團(tuán)實(shí)現(xiàn)收入174.81億元，較去年同期增長(zhǎng)4.3%，但經(jīng)營(yíng)所得利潤(rùn)下降49.7%至5.43億元，凈利潤(rùn)大幅下滑58.4%至3.54億元。

　　零售專家丁利國(guó)表示，目前中國(guó)零售形勢(shì)變化太快，外資企業(yè)已經(jīng)普遍跟不上形勢(shì)的變化，以前在國(guó)外的商業(yè)模式和管理經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)在中國(guó)行不通;另一方面外資零售企業(yè)本土化還是不夠，對(duì)變化中的中國(guó)市場(chǎng)敏感度不夠，導(dǎo)致創(chuàng)新不足，都是小大小鬧，不能解決根本問題。

　　遭遇業(yè)績(jī)困境的百盛也在尋求突破。去年百盛在北京復(fù)興門店進(jìn)行業(yè)態(tài)上的調(diào)整，引進(jìn)了3000平方米的餐飲業(yè)態(tài)，希望能增加客流。

　　丁利國(guó)認(rèn)為，百盛需要頂層設(shè)計(jì)，從根本上去變革才有希望，而不是小打小鬧進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整。

　　商業(yè)物業(yè)供大于求

　　在陽光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖看來，現(xiàn)在很多企業(yè)在轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)，而商業(yè)地產(chǎn)有其特定規(guī)律，也特別考驗(yàn)商業(yè)地產(chǎn)商的運(yùn)營(yíng)能力。某一個(gè)企業(yè)的撤出，不代表整體市場(chǎng)不好，但是商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，一定要做專長(zhǎng)的差異化的商業(yè)地產(chǎn)，否則就會(huì)進(jìn)入同質(zhì)化的價(jià)格戰(zhàn)。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，“商業(yè)地產(chǎn)熱”始于2009年，由于當(dāng)時(shí)恰逢濟(jì)南全運(yùn)會(huì)舉辦，濟(jì)南進(jìn)入商業(yè)綜合體時(shí)代。同時(shí)，濟(jì)南商業(yè)項(xiàng)目也逐漸活躍起來。品牌商業(yè)項(xiàng)目如恒隆廣場(chǎng)、萬達(dá)廣場(chǎng)進(jìn)駐，一時(shí)間新一輪的商業(yè)置業(yè)熱潮集中，商業(yè)物業(yè)存量攀升。

　　克而瑞數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，濟(jì)南2010年以來商業(yè)營(yíng)業(yè)用房一直處于供大于求的狀態(tài)。合計(jì)結(jié)果顯示，2010年至今年一季度，濟(jì)南商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的供應(yīng)套數(shù)為23643套，成交僅為12531套;供應(yīng)面積為1608072平方米，成交僅為852368平方米，成交套數(shù)和成交面積都為供應(yīng)量的53%。

　　山東大學(xué)房產(chǎn)研究中心主任李鐵崗分析，消化掉目前的濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存，是有一定的難度，但供應(yīng)過量是相對(duì)需求來說。目前就要挖掘需求，要擴(kuò)大濟(jì)南商業(yè)覆蓋的范圍，或者濟(jì)南市打造成旅游中心。對(duì)于傳統(tǒng)商業(yè)模式，從內(nèi)部可以解決供需，可以從市場(chǎng)方面進(jìn)行一種深度的細(xì)分挖掘，在一定程度上消化供給過量的泡沫。

　　“要進(jìn)行不同層次的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，在消費(fèi)的前段和后端進(jìn)行延伸都可以拉大需求的量，這樣也可以避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。”李鐵崗認(rèn)為。